Een gids voor het kopen van een opknapper

Zowat elk moment is een goed moment om een opknapper te kopen, vooral als u het onroerend goed koopt voor minder dan al het andere eromheen. In tegenstelling tot andere residentiële eigendommen, zijn de prijzen van de fixer niet zo afhankelijk van de temperatuur van de lokale vastgoedmarkt, of deze nu warm, koud of neutraal is. Wat er echter gebeurt na de aankoop, kan een nachtmerrie of een winstgevende deal zijn. Het geheim om het tot een succes te maken, ligt in het laten controleren van de plaats door een groot aantal gespecialiseerde inspecteurs, leren hoe de reparaties moeten worden beoordeeld en in de eerste plaats de juiste woning kiezen.

De ideale opknapper

De perfecte opknapper is het huis dat iedereen in de toekomst wil, maar niemand wil nu. De meeste huizenkopers, vooral starters, eisen een huis in onberispelijke staat, een kant-en-klaar eigendom dat klaar is voor bewoning. De ironie is dat veel onvolkomenheden die mensen van afbladderende verf, versleten tapijten of verouderde armaturen maken, gemakkelijk te corrigeren zijn. Maar omdat ze moeilijk voorbij zijn te zien, kwijnt een huis dat eraan lijdt vaak weg op de markt.

Onthoud dat als u een aankoopaanbieding doet voor een opknapper tegen de juiste prijs, u geld begint te verdienen op de dag dat u sluit. En dat is zelfs voordat u rekening houdt met het potentieel voor grote doorverkoopwinst. Het moment om na te denken over verkopen is de dag dat u koopt, zelfs als u niet meteen van plan bent te verhuizen.

Locatie en indeling

Niet alle fixer-bovendeel hebben potentieel. Of een bepaald lelijk eendje in een zwaan kan veranderen, hangt van verschillende factoren af.

De eerste is locatie, locatie, locatie, zoals het onroerend goed zegt. Koop geen opknapper op een druk kruispunt, naast een school of aan de overkant van een ingang naar een stortplaats, met andere woorden, het soort ongewenste omgeving dat zelfs huizen in topvorm laat zinken. Zoek fixers in wenselijke of opkomende buurten. Onderzoek de omliggende huizen en hoe ze worden onderhouden. Zien ze er verzorgd uit en zien ze er grotendeels uit een koopwoning?

Concentreer u vervolgens op de configuratie van het huis. Het beste type opknapper dat u kunt kopen, is er een die de grootste groep kopers zal aanspreken: een drie slaapkamers met meer dan één badkamer. Natuurlijk kan een huis met twee slaapkamers winstgevend zijn, vooral als dat de dominante grootte is van huizen in de buurt, maar een huis met drie slaapkamers is beter. Als drie slaapkamers beter zijn, zijn vier misschien nog beter: kopers met drie slaapkamers ruilen vaak tot vier.

De lay-out moet vloeien. Als het huis een slechte indeling heeft, moet u zich realiseren dat het verplaatsen van muren duur of onpraktisch kan zijn. Slaapkamers aan de andere kant van het huis zullen kopers met jonge kinderen uitschakelen, net als een verdieping met twee verdiepingen met de hoofdslaapkamer boven en alle andere slaapkamers beneden. Keukens met meer dan één ingang zijn wenselijk. Vermijd plaatsen waar eetkamers het centrale middelpunt van het huis zijn.

Conditie evalueren

Het is duidelijk dat de opknapper in een lastige staat verkeert, maar sommige problemen zijn erger dan andere. U moet de cosmetische problemen scheiden van de meer fundamentele.

Eenvoudige oplossingen zijn onder meer:

1. Muren patchen, behang strippen en schilderen.
2. Het overspuiten van vloeren, of het leggen van tegels of tapijt.
3. Plafondventilatoren en nieuwe verlichtingsarmaturen installeren.
4. Plinten vervangen of trimmen.
5. Gebroken ramen repareren.
6. Vervangen van ondervloeren in de badkamer vanwege lekkende toiletafdichtingen.
7. Keukenkasten opknappen of schilderen of nieuwe installeren.
8. Deuren vervangen.
9. Vervangen van stopcontacten en lichtschakelaars.
10. De buitenkant schilderen.
11. Een kaartspel toevoegen.

Duurdere oplossingen zijn onder meer:

1. HVAC-systemen vervangen of centrale airconditioning toevoegen.
2. Fundamenten versterken.
3. Reroofing, als het een afscheuring betreft.
4. Vervanging van alle leidingen, rioolleidingen en elektrische voorzieningen.
5. Beton gieten voor opritten, trottoirs of trappen.
6. Overal vervangende vensters installeren.
7. Complete verbouwingen van keuken of badkamer.
8. Garages of aanvullingen bouwen.

Inspecties voor opknapwoningen

Laat bij elke onroerendgoedtransactie altijd een huisinspectie door een erkende huisinspecteur ondergaan voordat u zich ertoe verbindt de verkoop te voltooien. Er zijn veel soorten huisinspecties die u misschien wilt bekijken voordat u een opknapper koopt. Beschouw deze als de kosten om een goede deal te krijgen:

• Dakcertificering: Als de verkoper nog geen bewijs heeft geleverd over de leeftijd en de staat van het dak, is het verkrijgen van een dakcertificering op kosten van de verkoper een goede zakelijke praktijk.
• Huisgarantie: niet alle verkopers betalen voor een huisgarantie, maar velen beschouwen het als een verzekering tegen die late telefoontjes als er dingen kapot gaan na sluitingstijd.
• Ongediertecontroles: niet elke staat heeft een plaagprobleem, maar als uw gebied te maken heeft met schade door kevers, termieten of mieren, vraag dan om een plaaginspectie en stel uw aankoopbod afhankelijk van uw goedkeuring van de inspectie en eventuele door de verkoper betaalde reparaties.
• Inspecties van rioolleidingen : naarmate eigendommen ouder worden, geldt dat ook voor hun rioolleidingen. Laat deze en septic tanks nakijken.
• Technische rapporten. Een ingenieur kan natuurlijke gevaren of geologische onthullingen doen. Besteed aandacht aan stortplaatsen in de buurt, besmettingsrapporten en andere schadelijke gevaren voor wederverkoop.

Niet alle fixeer-bovendeel vereisen gelijke bevestiging - en wat moet worden gerepareerd, is enigszins subjectief. Een grote afkickkliniek voor een huizenkoper is een wandeling in het park voor een ander. Denk aan uw expertise, uw financiën en in hoeverre u een huis wilt aanpakken dat een grondige renovatie nodig heeft om het bewoonbaar te maken.

_{Op het moment van schrijven is Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, een Broker-Associate bij Lyon Real Estate in Sacramento, Californië.}