21 vragen die u moet stellen voordat u een vastgoedverkoper inhuurt

Wanneer u de inboedel van een huis moet verkopen vanwege inkrimping, scheiding of het overlijden van een geliefde, is het houden van een landgoedverkoop meestal de meest efficiënte optie.

Hoewel u een vastgoed te koop kunnen organiseren op uw eigen, het inhuren van een vastgoed te koop bedrijf (of landgoed vereffenaar) bespaart u tijd en stress. Het kan u zelfs meer winst opleveren, zelfs nadat u de vergoedingen van de curator heeft betaald. Maar laat u niet overhaast een contract ondertekenen. Hier zijn belangrijke vragen die u moet stellen voordat u een vastgoedverkoper inhuurt:

Welke diensten bied je aan?

Het antwoord hierop is niet zo voor de hand liggend als u denkt, dus verdeel het en stel specifieke vragen:

• Sorteren, reinigen, prijzen en organiseren ze de koopwaar? Bieden ze tafels en vitrines?
• Verzorgen zij reclame en eventueel benodigde vergunningen? Hoeveel personeelsleden leveren ze en wat doen die personeelsleden? Als lokale wetten omzetbelasting vereisen, houden ze dit dan bij en zorgen ze ervoor dat het wordt betaald?
• Maken ze het onroerend goed schoon en leeg nadat de verkoop van het landgoed is afgelopen?

Wat en hoe laadt u op?

Neem geen genoegen met een bedrijf dat onroerend goed verkoopt zonder te begrijpen wat en hoe zij dit in rekening brengen. Veel voorkomende methoden zijn:

• Percentage van bruto-omzet
• Vast bedrag
• Vast tarief plus een percentage van de omzet
• Een minimum of een percentage van de verkoop, welke van beide het grootst is

Ze rekenen echter, omvat die methode alles? Dekt het vergunningen, advertentiekosten en verwerkingskosten voor creditcards? Rekenen ze extra voor optionele diensten, zoals het opruimen van onverkochte goederen? Vraag ten slotte of u een aanbetaling moet doen.

Hoe bepaal je de prijzen van de koopwaar?

De juiste prijsstelling van de koopwaar is een van de belangrijkste diensten die een vastgoedverkoper moet bieden.

• Vraag of iemand bij het bedrijf een professionele taxateur is. Of het antwoord ja of nee is, vraag naar eventuele expertises op het gebied van prijsstelling.
• Hoe stelt de curator prijzen en onderzoeksitems vast buiten zijn expertise om? Vertrouwen ze op prijsgidsen? Voltooide artikelzoekopdrachten op eBay of andere online verkoopsites? Huren ze een taxateur in voor onbekende items die mogelijk waardevol zijn?

Ben je verzekerd? wat dekt de verzekering?

U moet weten of de curator een verzekering heeft die uw verkoop dekt. Zo ja, bent u verzekerd als:

• Het huis wordt beroofd terwijl het onder controle van het bedrijf staat
• Tijdens de verkoop wordt koopwaar gestolen
• Een shopper glijdt uit en valt tijdens de uitverkoop
• Een klant raakt gewond door defecte goederen nadat hij deze naar huis heeft gebracht
• Een staflid raakt gewond bij het laden van goederen in de auto van een klant
• Een stafmedewerker beschadigt de auto van een klant tijdens het laden van goederen

Ben je gebonden?

Zullen ze een borgstelling kopen om uw verliezen te beschermen als het bedrijf niet presteert zoals afgesproken?

Hoe houdt u het pand veilig?

• Welke voorzorgsmaatregelen neemt het landgoedverkoopbedrijf om het pand en de koopwaar te beschermen?
• Huren ze beveiligingspersoneel in om achter kamers, bijgebouwen en de uitgangsdeur te patrouilleren? Hoe gaan ze om met crowd control? Beperken ze het aantal shoppers dat op een bepaald moment binnen mag? Verbieden ze shoppers om met grote tassen en rugzakken binnen te komen om diefstal te beperken?

Wanneer en hoe geef je korting op de koopwaar?

• Laat het bedrijf klanten vanaf het begin afdingen op lagere prijzen? Of ooit? Zo ja, nemen ze dan een bepaald percentage korting op de prijs van het label? Of bellen ze jou, de eigenaar, met aanbiedingen?
• Als het onroerendgoedverkoopbedrijf afdingen niet toestaat, bieden ze dan geplande kortingen? Bij een tweedaagse uitverkoop zouden ze bijvoorbeeld de eerste dag geen kortingen kunnen zeggen, 25 procent korting van 9.00 uur tot 12.00 uur op de tweede dag en vervolgens 50 procent korting van 12.00 uur tot de sluitingstijd.
• Geplande kortingen zijn meestal het meest logisch voor de verkoop van onroerend goed. U verlaagt de prijzen niet op het moment dat de verkoop begint - en u legt personeel niet vast met constante onderhandelingen. Bovendien moedigt het aanbieden van de grootste kortingen tijdens de laatste uren van de uitverkoop het winkelend publiek aan om terug te komen.

Staat u uzelf of uw personeel toe aankopen te doen?

• Het is een belangenconflict om de koopwaar te kopen waarvoor u bent ingehuurd om te prijzen en te verkopen. Zelfs als het bedrijf nauwgezet eerlijk is, geeft het je een reden om te twijfelen, vooral als ze kopen om online door te verkopen of op een rommelmarkt of antiekwinkelcentrum.
• Hoe weet je dat ze de prijzen niet te laag stellen voor dingen die ze willen? Hoe weet je dat ze pas dingen wegstoppen als de grote kortingen aan het einde van de uitverkoop worden aangeboden? Als ze ook de restanten na de verkoop van uw landgoed opruimen, hoe kunt u er dan zeker van zijn dat ze die dingen überhaupt tijdens de verkoop zullen wegzetten?

Staat u iemand toe om te kopen voordat de verkoop van het landgoed begint?

• Als het bedrijf koopt van zijn landgoedverkopen, mogen ze dan kopen voordat de verkoop begint?
• Hoe zit het met dealers? Krijgen ze de eerste blik? Zo ja, hoe kunt u er dan zeker van zijn dat ze geen partnerschap aangaan met de curator van een antiekwinkelcentrum?
• Wat als een potentiële klant valt voor iets dat ze op een van uw reclamefoto's ziet? Kan ze het nu kopen, zodat niemand er als eerste bij komt?
• Hoe zit het met een vriend of familielid van je? Stel dat uw neef besluit dat hij uw eettafel wil hebben? Kan hij het vroeg kopen als hij de volle prijs betaalt?

Wanneer plant u de verkoop van mijn landgoed?

Sommige onroerendgoedverkoopbedrijven zijn maanden van tevoren geboekt. Als een bedrijf u drie maanden niet kan bereiken en u moet het pand in één keer leeg hebben staan, ga dan naar de volgende vereffenaar op uw lijst.

Wat gebeurt er vóór de verkoop en hoe lang duurt het?

Een landgoedverkoop vereist veel voorbereiding, inclusief tijd voor sortering, prijsstelling en enscenering. Hoeveel tijd heeft het bedrijf nodig om dat allemaal te doen? Wat moeten ze nog meer doen? Ze hebben toegang tot het huis nodig, maar hebben ze exclusieve toegang nodig? Dat is waarschijnlijk geen probleem als u de nalatenschap van een overledene liquideert, maar wat als het uw verkoop is en u daar nog steeds woont? Moet je eruit? Wanneer?

Wat moet ik doen?

• Vereist het landgoedverkoopbedrijf dat u alle goederen die u niet verkoopt vóór de eerste walkthrough uit het huis verplaatst? Of is het oké als u wijst op de uitgesloten goederen? Hoe zit het als u alles naar één kamer verplaatst en die kamer tijdens de verkoop verboden terrein?
• Bent u verantwoordelijk voor het verplaatsen van koopwaar van zolders, kelders en bijgebouwen naar het grootste deel van het huis voordat ze worden voorbereid? Moet u het huis of de koopwaar laten schoonmaken?
• Verwacht het bedrijf dat u tijdens de voorbereiding aanwezig bent om vragen te beantwoorden? Bellen ze je tijdens de uitverkoop over aanbiedingen?
• Wat verwachten ze nog meer dat je doet?

Hoe maakt u reclame voor mijn onroerendgoedverkoop?

• Hoe denkt het bedrijf dat onroerend goed verkoopt voor uw evenement te adverteren? Zullen ze veel foto's maken en uw evenement posten op websites van grote onroerendgoedverkooplijsten?
• Gebruiken ze een e-maillijst en sociale media?
• Zullen ze advertenties plaatsen in lokale kranten en op Craigslist? Zullen ze ook grotere advertenties in de krant plaatsen?

Is er een boete voor het uit de verkoop halen van een item?

Wat gebeurt er als u van gedachten verandert over het verkopen van een of twee artikelen? Het zijn jouw spullen, dus je kunt doen wat je wilt, toch? Misschien niet. Sommige landgoedverkoopbedrijven laten je een boete betalen voor het trekken van een item na de eerste walkthrough. Als ze een percentage krijgen, betekent het verwijderen van goederen immers de winst van het bedrijf minimaliseren.

Hoe verantwoord je de koopwaar en het geld na de verkoop?

Sommige onroerendgoedverkoopbedrijven maken een schriftelijke inventaris op en controleren items terwijl ze verkopen, samen met de verkoopprijs. Sommige succesvolle, gerenommeerde bedrijven doen dat allemaal niet omdat ze meer kassapersoneel moeten inhuren en u meer in rekening moeten brengen.

Heeft u dat bewijs van eerlijke handel nodig voor uw gemoedsrust? Of, als u de nalatenschap van iemand anders liquideert, heeft u die informatie dan nodig voor de successierechten?

Wanneer en hoe betaalt het verkoopbedrijf mij?

• Wanneer krijgt u uw aandeel in de verkoop van onroerend goed? Aan het einde van elke verkoopdag? Zodra de verkoop van het landgoed officieel eindigt? Binnen 30 dagen na de definitieve verkoopdatum?
• Zijn ze ook van plan u per cheque of contant te betalen?

Mag ik de boedelverkoop bijwonen?

Emotioneel gehechte verkopers zijn zelden effectieve verkopers. Net als makelaars in onroerend goed, geven curatoren er meestal de voorkeur aan dat de eigenaren tijdens de verkoop wegblijven. Sommigen schrijven het zelfs in het contract.

Wat gebeurt er na de verkoop?

• Wat gebeurt er als de verkoop eindigt?
• Staan ze je spullen op de grond terwijl ze vitrines en tafels inpakken? Sluiten ze zich op en laten ze je achter met de rotzooi? Of ruimen ze de onverkochte spullen op en ruimen ze het huis op? Nemen ze de overgebleven spullen mee om te bewaren of te doneren? Of plaatsen ze het bij een consignatiewinkel?

Het kan allemaal afhangen van de optionele services die u uit vraag één en twee heeft geselecteerd.

Kan je voor referenties zorgen?

Vraag de bedrijven die u interviewt om referenties van eerdere klanten van onroerendgoedverkoop.

• Kunnen ze contactgegevens verstrekken zodat u dit kunt controleren? Of zijn alleen referentiebrieven die u krijgt?

Wanneer en waar zijn uw aanstaande verkoop van onroerend goed?

Ontvang een lijst met aanstaande onroerendgoedverkopen georganiseerd door elk bedrijf dat u interviewt en woon ze bij. Ga een beetje naar de verkoop voordat ze beginnen. Wees blij als je in de rij moet wachten. Dat betekent dat een bedrijf zijn werk heeft gedaan door reclame te maken voor het evenement - en dat het de veiligheid serieus neemt tijdens de openingsdrukte. Maak bij elke verkoop aantekeningen:

• Zijn er voldoende medewerkers aanwezig?
• Wordt de koopwaar op een georganiseerde, aantrekkelijke manier opgevoerd?
• Zie je veiligheidscontrole in slaapkamers, badkamers en andere ruimtes die niet zichtbaar zijn vanaf de kassatafel?

Door de verkoop van onroerend goed bij te wonen, komt u erachter hoe elk bedrijf presteert.

Bevat het contract alles wat ik heb gevraagd?

Als je eenmaal een bedrijf hebt gevonden met antwoorden die je bevallen, zorg er dan voor dat ze gedetailleerd beschrijven wat je in het contract hebt besproken. Als het bedrijf geen schriftelijke contracten maakt, zoek dan iemand anders. Een gerenommeerd bedrijf wil een contract om zichzelf ook tegen jou te beschermen.