Belastingkrediet appartementen en huisvesting FAQ
De federale woningen met lage huren belastingkrediet programma is erin geslaagd sinds 1987 in het verstrekken van een laag inkomen huurders met fatsoenlijke appartementen tegen een betaalbare huur. Als u op zoek bent naar een appartement bij een woning met belastingvermindering, zijn er bepaalde dingen die u moet weten voordat u een aanvraag indient. Dit zijn antwoorden op veelgestelde vragen over het federale belastingkredietprogramma voor woningen met een laag inkomen.
Vraag: Wat is het belastingkredietprogramma?
A: Het belastingkredietprogramma, ook wel bekend als het 'federale belastingkredietprogramma voor lage inkomenswoningen' of kortweg LIHTC, is een populair, betaalbaar huisvestingsprogramma dat al bestaat sinds 1987. In tegenstelling tot de meeste huisvestingsprogramma's die worden beheerd door het Amerikaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), wordt het belastingkredietprogramma beheerd door de IRS in coördinatie met overheidsinstanties voor huisvestingsfinanciering in het hele land. Verhuurders die aan het programma deelnemen, kunnen 10 jaar lang belastingverminderingen claimen voor hun eigendommen met belastingvermindering in ruil voor het verhuren van ten minste een deel van hun appartementen aan huurders met een laag inkomen tegen een beperkte huur.
V: Kan ik aanspraak maken op een belastingvermindering?
A: Nee. Het belastingverminderingsprogramma dankt zijn naam aan het feit dat eigenaren van deelnemende eigendommen waardevolle belastingkredieten ontvangen in ruil voor het betaalbaar houden van hun gebouwen. Als huurder van een woning met heffingskorting ontvangt u de uitkering in de vorm van beperkte huur, ervan uitgaande dat u in aanmerking komt voor inkomen.
V: Worden lijfrentes als onderdeel van het gezinsinkomen meegeteld?
A: Als u een pensioen of een andere lijfrente heeft, is de kans groot dat deze op de een of andere manier moet worden meegeteld als onderdeel van uw gezinsinkomen. Hoe een verhuurder moet bepalen hoe hij een lijfrente moet behandelen die u heeft (of die u mag opzetten nadat u een huurovereenkomst heeft getekend voor een appartement met een laag inkomen bij een woning met een heffingskorting) hangt ervan af of u het recht heeft om het saldo van de lijfrente en als u al uitkeringen ontvangt.
Als u al bent begonnen met het ontvangen van betalingen, moet de verhuurder uw makelaar vragen of u het recht heeft om het saldo van de lijfrente op te nemen. Als u dit recht heeft, moet de verhuurder uw lijfrente als een vermogen beschouwen.
Ook als u eenmaal bent begonnen met het ontvangen van lijfrentebetalingen, kunt u deze normaal gesproken niet omzetten in een vast bedrag in contanten. Als dat uw situatie is, worden uw periodieke betalingen door uw verhuurder als inkomen beschouwd.
Verwacht dat uw huisbaas moet nagaan of u het recht heeft om het saldo op te nemen (zelfs als er boetes worden opgelegd), wat de basis is waarop de lijfrente naar verwachting in het komende jaar zal groeien, eventuele afkoop- of vervroegde opnameboetes, en het belastingtarief en de belastingboete die van toepassing zouden zijn als u het volledige saldo van uw lijfrente zou opnemen.
V: Worden trusts meegeteld als onderdeel van het gezinsinkomen?
A: Trusts worden vaak op de een of andere manier tot het gezinsinkomen gerekend. Hoe een verhuurder moet bepalen hoe hij een trust moet behandelen die u heeft (of die u kunt opzetten nadat u een huurovereenkomst hebt getekend voor een appartement met een laag inkomen bij een woning met een belastingkrediet), hangt af van of u toegang heeft tot de hoofdsom op de rekening of het inkomen van de rekening.
V: Worden bezittingen als inkomen geteld?
A: Nee. Activa zelf worden niet als inkomen geteld. Elk inkomen dat een actief voortbrengt, wordt echter gewoonlijk meegeteld bij het bepalen of een huishouden in aanmerking komt voor het inkomen.
Vraag: Verifiëren verhuurders het inkomen?
A: Ja. Als u overweegt om een appartement met een laag inkomen aan te vragen bij een woning met een belastingkrediet, verwacht dan dat de verhuurder of de vastgoedbeheerder verificatie van inkomen en vermogen nodig heeft. Het belastingkredietprogramma vereist een expliciete bevestiging, gegeven hoeveel er op het spel staat.
V: Hoe wordt mijn huur precies berekend?
A: De huurprijs wordt berekend op basis van het aantal slaapkamers in het appartement, en niet het werkelijke aantal mensen dat er woont. Uw verhuurder moet uw huurprijs berekenen in de veronderstelling dat in elke slaapkamer 1,5 bewoners wonen (of één bewoner in het geval van een studio).
De huurprijs van bijvoorbeeld een tweekamerappartement is dus gebaseerd op drie bewoners (1,5 x 2 slaapkamers) in het appartement.
In de huurkorting is ook een nutsvoorziening opgenomen.
De maximale huur die u moet betalen voor een eenheid met een laag inkomen in een woning met een belastingvermindering, is 30 procent van een percentage (meestal 50 of 60 procent) van het mediaan bruto-inkomen (AMGI).
V: Heeft het aantal mensen in mijn huishouden invloed op de geschiktheid?
A: Ja. Het aantal personen in uw huishouden is van invloed op de vraag of u bij een heffingskorting in aanmerking kunt komen voor een eenheid met een laag inkomen. Uw huishouden moet minder verdienen dan een bepaald percentage AMGI, dat is gebaseerd op de grootte van het huishouden. Aan de andere kant is de huurkorting niet gebaseerd op het daadwerkelijke aantal mensen in uw appartement.
V: Moet ik een speciale huurovereenkomst ondertekenen?
A: Nee. Het belastingverminderingsprogramma vereist niet dat verhuurders huurders een speciale huurovereenkomst laten ondertekenen. Maar misschien vindt u een lease-addendum met een of twee clausules die specifiek zijn voor het belastingverminderingsprogramma. U kunt bijvoorbeeld waarschijnlijk een clausule verwachten die vereist dat u samenwerkt met uw huisbaas bij het opnieuw certificeren en verifiëren van uw inkomen elk jaar, en er kan taal zijn die zegt dat als uw huisbaas verneemt dat u willens en wetens valse of onvolledige inkomensinformatie hebt gegeven bij het bepalen van de geschiktheid, dit kan reden zijn om uw huurovereenkomst te beëindigen.
Vraag: Kan ik maandelijks huren?
A: Wanneer u de huurovereenkomst voor een appartement bij een belastingkrediet onroerend goed voor het eerst ondertekent, moet dit een looptijd hebben van minimaal zes maanden (hoewel er een paar uitzonderingen zijn). Daarna kunnen jij en je verhuurder overeenkomen om je huurcontract maandelijks te verlengen.
V: Zullen er marktconforme huurders zijn in het gebouw?
A: Er kan zijn. Veel eigendommen met belastingvermindering omvatten enkele lage-inkomensappartementen en enkele marktconforme appartementen.
V: Zal ik opvallen als een laag inkomen als er marktconforme huurders zijn?
A: Dat zou je niet moeten doen. Verhuurders zijn verplicht om appartementen met een markttarief en een laag inkomen niet van elkaar te scheiden, en niemand bij uw woning met belastingkrediet mag weten hoeveel huur u betaalt, tenzij u het hen vertelt.
V: Wordt mijn inkomen bepaald op basis van wat ik het afgelopen jaar heb verdiend?
A: Nee. Het wordt bepaald door vooruit te kijken en uw inkomen voor het komende jaar op jaarbasis te berekenen. Als u bijvoorbeeld 2240€ per maand verdient met een baan, wordt dit inkomen geteld als 26900€ (12 maanden x 2240€), zelfs als blijkt dat u een loonsverhoging krijgt of zelfs uw baan verliest een maand nadat u naar uw appartement.
Vraag: Hoe tellen verhuurders het inkomen uit onregelmatig werk?
A: Het arbeidsinkomen moet worden opgenomen als onderdeel van het gezinsinkomen, ongeacht of het inkomen vast of onregelmatig is.
Normaal gesproken moeten verhuurders die deelnemen aan het belastingverminderingsprogramma de huidige omstandigheden van een huurder gebruiken om het inkomen te 'op jaarbasis' maken, wat betekent dat u een bedrag moet opnemen dat de huurder verwacht te verdienen in de komende 12 maanden, zelfs als blijkt dat dat aantal veel hoger is. of lager.
V: Zal een echtscheidingsregeling of gezamenlijke activa mij diskwalificeren?
A: Nee. Een toekomstige huurder wordt niet gediskwalificeerd alleen voor het hebben van een echtscheidingsregeling of gezamenlijke activa.
Hoewel het mogelijk is dat uw inkomenssituatie na echtscheiding ervoor zorgt dat u niet in aanmerking komt, zijn het hebben van een echtscheidingsconvenant of gezamenlijke activa geen geldige redenen om te weigeren de aanvraag van een aanvrager van een belastingkrediet te verwerken of om de aanvrager automatisch niet als inkomen in aanmerking te laten komen.
V: Is de huur gebaseerd op mijn inkomen?
A: Nee. In tegenstelling tot andere huisvestingsprogramma's is de huur van de belastingvermindering gebaseerd op het gemiddelde inkomen in uw land of andere lokale gebieden. Dit gemiddelde staat bekend als de AMGI, die HUD elk jaar wordt bijgewerkt. Uw werkelijke inkomen is van belang als het erom gaat te bepalen of u in aanmerking komt voor een appartement met een laag inkomen bij een woning met een heffingskorting. Maar de werkelijke huur die u betaalt, is niet gebaseerd op uw inkomen.
V: Kom ik niet in aanmerking voor anderen als ik te veel inkomen verdien voor een onroerend goed belastingvermindering?
A: niet per se. Hoewel elk onroerend goed met een belastingvermindering dezelfde regels moet volgen om te bepalen of u in aanmerking komt voor het inkomen, kunt u te veel verdienen voor een onroerend goed met een belastingvermindering, maar toch in aanmerking komen voor andere. Dit kan gebeuren als u bijvoorbeeld 55 procent van de inkomensgrens verdient. Een woning die moet verhuren aan huurders die niet meer dan 50 procent van de inkomensgrenzen verdienen, zou u afwijzen, maar eigendommen die het cijfer van 60 procent gebruiken, zouden ervoor in aanmerking komen. Ook verschillen de inkomensgrenzen per provincie, dus als u iets te veel inkomen verdient voor een woning, kunt u succes hebben bij een andere woning die andere limieten hanteert.
Vraag: Kan ik uit huis worden gezet als mijn inkomen flink stijgt nadat ik er intrek heb genomen?
A: U hoeft zich geen zorgen te maken dat u wordt uitgezet omdat u het inkomen overschrijdt. Stijgt uw inkomen tot wel 140 procent van AMGI, dan is dat geen probleem. Als uw inkomen boven dat niveau stijgt, kan het zijn dat de verhuurder maatregelen moet nemen om ervoor te zorgen dat het gebouw in aanmerking blijft komen voor al zijn belastingverminderingen.
In het ergste geval kan uw huisbaas (met de juiste kennisgeving) uw appartement omzetten naar een marktconform tarief, en verliest u het voordeel van uw beperkte huur. Is je inkomen echter zo hoog, dan heb je geen laag inkomen en zou je de marktconforme huur moeten kunnen betalen. Verhuurders bij eigendommen met belastingkredieten kunnen huurders alleen uitzetten voor "goede doelen" zoals gedefinieerd door staats- of lokale wetten. Dit betekent ook dat je verhuurder niet zonder goede reden kan besluiten je huurcontract niet te verlengen.
V: Moet ik elke keer dat mijn inkomen verandert, opnieuw worden gecertificeerd?
A: Gelukkig nee. Het belastingverminderingsprogramma heeft geen "tussentijdse hercertificering", wat betekent dat als u van baan verandert, een loonsverhoging krijgt of een actief koopt of verkoopt, u uw inkomen niet opnieuw hoeft te laten berekenen en verifiëren. U mag verwachten dat u een ontmoeting heeft met het management om uw inkomen slechts één keer per jaar opnieuw te certificeren, meestal rond de verjaardag van uw huurovereenkomst.
V: Kan ik als student in een woning met belastingvermindering wonen?
A: De algemene regel is dat als iedereen in uw huishouden een voltijdstudent is, u niet kunt huren bij een woning met heffingskorting. Dus als je een fulltime student bent met een kamergenoot die parttime naar school gaat, dan zit je goed. Als iedereen in uw huishouden fulltime naar school gaat, vraag dan aan het management of u in een uitzondering valt.
V: Moeten eigendommen met belastingkredieten voldoen aan de discriminatiewetten?
A: Ja. Belastingkredieten zijn onderworpen aan dezelfde wetten inzake eerlijke huisvesting als conventionele eigendommen. Plus, dankzij een overeenkomst tussen de HUD, het ministerie van Financiën en het ministerie van Justitie (DOJ), kan de IRS gemakkelijk te weten komen over de schending van een eerlijke huisvesting door een huisbaas en deze gebruiken als reden voor niet-naleving van belastingkredieten. Dit betekent dat verhuurders bij heffingskorting woningen nog meer reden hebben om u niet te discrimineren.
V: Hoe kunnen huurders en prospects meer informatie krijgen over programmavereisten?
A: Huurders en prospects hebben vaak vragen over het inkomen en de regels voor belastingvermindering eigendommen. Naast de antwoorden op veelgestelde vragen die hier worden beantwoord, kunt u staatsspecifieke vragen krijgen die worden beantwoord door de staatshuisvestingsfinanciering die het belastingkredietprogramma beheert waar u woont.
