Gefabriceerde woningbouwers en dealers: wat u moet weten

Het kopen van een vervaardigd huis is een geweldige optie voor iedereen die een eigen huis wil tegen een betaalbare prijs. De gemiddelde kosten van een gefabriceerd huis bedragen op nationaal niveau iets minder dan 74600€, vergeleken met iets minder dan 220€ voor een gemiddeld nieuwbouwhuis. Maar vervaardigde huizen zijn tegenwoordig zo geavanceerd dat ze vaak niet te onderscheiden zijn van op maat gemaakte huizen die ter plaatse zijn gebouwd. De kenmerken van een gefabriceerd huis zijn nu bijna niet meer te onderscheiden van die van een op locatie gebouwd huis.

Zoals bij elk product dat u koopt, betekent de massaproductie die wordt gebruikt voor gefabriceerde huizen vaak een dramatisch lagere prijs, omdat ze worden gemaakt in de gecontroleerde omgeving van een fabriek waar arbeid effectief en snel kan worden uitgevoerd in vergelijking met de traditionele methode om een huis te bouwen op -site, stick-voor-stick. Omdat ze binnenshuis op een lopende band worden gebouwd, is kwaliteitscontrole gemakkelijk te onderhouden en zijn er nooit vertragingen door weersomstandigheden.

Hoewel de meeste kopers van gefabriceerde huizen zich richten op de huisstijl, materialen en kenmerken, is het net zo belangrijk om de juiste bouwer te kiezen, evenals de juiste dealer voor uw gefabriceerde woning. Als u begint met winkelen, zijn er verschillende belangrijke dingen die u moet weten over bouwers van gefabriceerde huizen en de dealers die ze verkopen.

Minder bouwers dan u denkt

Momenteel zijn er in de VS ongeveer 70 bouwmerken van vervaardigde huizen, die meer dan 300 verschillende individuele woningmodellen aanbieden. Maar dit is enigszins misleidend en geeft een verkeerde indruk van de diversiteit die werkelijk beschikbaar is. Zoals het geval is in de meeste productiesectoren, is de industriële woningbouw de afgelopen jaren geconsolideerd doordat moedermaatschappijen geleidelijk onafhankelijke bouwers hebben overgenomen en kleine bedrijven zijn gefuseerd. Fusies en overnames komen regelmatig voor in de maakindustrie.

De grootste thuisbedrijven in Europa hebben over het algemeen veel verschillende bouwers. Bij de laatste telling bezitten drie bedrijven meer dan 70 procent van alle vervaardigde huizenbouwers in dit land. Bedrijven die concurrenten lijken, blijken zeer vaak zusterorganisaties te zijn onder dezelfde moedermaatschappij. Het grootste moederbedrijf, Clayton, maakt 41 procent van de geproduceerde huizen die in de VS worden gemaakt, onder verschillende bouwmerken. Hoewel deze individuele bouwers enkele unieke eigenschappen kunnen bieden, ook al zijn ze eigendom van dezelfde ouder, moet u niet verbaasd zijn als u merkt dat veel bouwers precies dezelfde componenten bij exact dezelfde groothandelaren betrekken. Dit kan leiden tot een teleurstellend gebrek aan diversiteit voor consumenten die een ervaring verwachten die vergelijkbaar is met de standaard woningbouwsector.

Zorg er bij het selecteren van een bouwer voor dat u bouwers opneemt die eigendom zijn van verschillende moedermaatschappijen, aangezien hier de meest interessante verschillen te vinden zijn.

Nadat u de aannemer heeft gekozen, moet u een gefabriceerde huisdealer kiezen die huizen verkoopt die door uw geselecteerde aannemer zijn gemaakt, en deze beslissing is net zo belangrijk als de aannemer zelf. Een enkele bouwer kan worden vertegenwoordigd door een enkele fabrieksdirecte dealer, een onafhankelijke dealer of een megadealer die veel bouwers van vervaardigde huizen afhandelt.

De rol van het dealerschap

Volgens de wet mogen bouwers van gefabriceerde huizen niet rechtstreeks aan het publiek verkopen, dus biedt het bedrijfsmodel van de industrie aan bouwers een van de drie opties: een contract sluiten met een onafhankelijke dealer om hun huizen te verkopen, een contract sluiten met een megadealer of een eigen aangesloten 'fabriek' oprichten. -directe "dealer. Een potentiële huiskoper moet de verschillen begrijpen. Alle dealers moeten een vergunning hebben en gebonden zijn om vervaardigde huizen te verkopen.

Houd er bij aankopen via een dealer rekening mee dat elk bedrijf winst moet maken. Handelaren in vervaardigde huizen maken hun winst op verschillende manieren, met een gemiddelde winst van 18 tot 26 procent. Dit maakt het vervaardigde thuisbedrijf winstgevender voor dealers dan standaardwoningen voor makelaars, maar om eerlijk te zijn, dealers hebben inventarisoverwegingen die niet aanwezig zijn in standaard onroerend goed.

De meest opvallende winstmethoden voor thuisdealers die worden geproduceerd, zijn markup, holdbacks en verwijzingen.

• Detailhandelmarkering voor de vervaardigde thuisindustrie werkt precies zoals voor elke andere sector van de detailhandel. In dit geval stelt de dealer een prijsverhoging in die 7 tot 10 procent hoger is dan de werkelijke kosten die aan de vervaardigde huizenbouwer zijn betaald.
• Gefabriceerde huizen hebben een ingebouwde winst voor de dealer die de holdback wordt genoemd. Op vrijwel dezelfde manier gestructureerd als in de auto-industrie, is de terughoudendheid een vast percentage boven de bouwkosten die al in de factuurprijs van het huis zijn ingebouwd. Zelfs als u een huis koopt voor een prijs die exact gelijk is aan de factuur, profiteert de dealer nog steeds van deze terughoudendheid, hoewel hij deze pas aan het einde van het jaar ontvangt. Als een dealer beweert geld te verliezen door een huis te verkopen in de buurt van de factuurprijs, geloof het dan niet: de dealer heeft nog steeds winst te behalen.
• Sommige dealers bieden verzekeringen, uitgebreide garanties of andere functies als aanvulling op de prijs van het huis, en ze maken een aanzienlijke winst door deze vorm van verwijzing. De feitelijke bedrijven die de verzekering of garanties onderhouden, betalen de dealer in wezen een verwijzingsvergoeding voor het verkopen van hun producten aan de huizenkopers. Het is daarom een goed idee om dergelijke aanbiedingen af te wijzen, aangezien u bijna altijd een betere deal krijgt door zelf een verzekering af te sluiten.

Onafhankelijke dealers

Een onafhankelijke dealer is meestal een klein, plaatselijk bedrijf dat een beperkte selectie van woningen aanbiedt. De displaykavel voor een onafhankelijke dealer is doorgaans vrij eenvoudig, met een relatief klein aantal displaywoningen, hoewel er mogelijk andere onzichtbare modellen te koop zijn. Woningen worden uiteraard tijdelijk opgezet, zonder meubilair en decor. Onafhankelijke dealers hebben lagere overheadkosten, waardoor ze lagere prijzen kunnen bieden. Ondanks de koopjeskelder van deze dealers, is het hier meestal waar u de beste deals krijgt voor precies dezelfde huizen die worden aangeboden door meer geavanceerde dealers. Bij het werken met een onafhankelijk dealerschap regelen klanten vaak de financiering via hun eigen bank of kredietvereniging.

Fabriek-directe dealers

Een fabrieksdirecte dealer is meestal eigendom van hetzelfde moederbedrijf dat eigenaar is van de bouwer, maar het zijn totaal verschillende entiteiten, die elk winstgevend willen zijn.

Van fabrieksdirecte dealers wordt vaak gedacht dat ze de laagste prijzen hebben, en het dealerschap moedigt deze misvatting aan. Maar in werkelijkheid is het meestal precies het tegenovergestelde. De dealer koopt het huis nog steeds van de aannemer en beide moeten winst maken. Fabriek-directe dealers zijn voor de meesten niet de goedkoopste optie, maar ze zijn ook niet de duurste optie.

Mega-dealers

Megadealers die huizen van verschillende merken en modellen van verschillende bouwers verkopen, worden steeds populairder. Deze dealers zijn meestal erg leuke etablissementen met huizen die perfect zijn opgezet en geënsceneerd, inclusief plinten en vloeren, meubels en interieur. Deze marketingstrategie is bedoeld om consumenten op emotioneel niveau te verleiden, zodat ze zich kunnen voorstellen dat ze daadwerkelijk in de ruimte leven.

Deze megadealers zijn vaak de duurste optie voor consumenten. Ze gebruiken vaak een vorm van tussenpersoonfinanciering, bekend als grondplanfinanciering (zie hieronder) om hun weergavemodellen te krijgen. Om deze reden zijn hun overheadkosten hoog, en het zijn de klanten die uiteindelijk betalen door middel van kosten die worden toegevoegd aan de prijs van het huis.

Hoe de dealer zijn inventaris financiert

Dealers moeten presentatiewoningen ter plaatse hebben die de consumenten kunnen inspecteren, en in het geval van megadealers kan dit een aanzienlijk aantal huizen zijn. Een dealer kan deze display-woningen rechtstreeks bij de fabriek kopen als hij het kapitaal heeft. Zo niet, dan kunnen ze een vorm van lenen gebruiken die bekend staat als grondplanfinanciering. In dit financieringsmodel leent het dealerschap in feite tegen de waarde van de voorraad en betaalt elke maand rente aan de bouwer met de voorraad die als onderpand wordt gebruikt. Dit is een vorm van doorlopend krediet, waarbij dealers een aanzienlijk bedrag aan schulden aanhouden dat wordt gebruikt om uitstalwoningen aanwezig te houden. Dit financieringsmodel is ook gebruikelijk voor dealers die auto's, boten, campers en andere voertuigen behandelen, waar een grote hoeveelheid inventaris voorhanden moet zijn. (Grondplanfinanciering is de reden waarom er vaak zulke goede auto-koopjes worden aangeboden aan het einde van het jaar; de dealer kan het zich niet langer veroorloven om de rentekosten te betalen voor inventaris die ze op krediet hebben gekocht.)

De vervaardigde woningdealer gebruikt vaak een vorm van grondfinanciering om zijn modelwoningen op krediet te kopen. Maar houd er rekening mee dat huizenkopers uiteindelijk degenen zijn die de financieringskosten betalen voor de dealer die op deze manier huizen van de bouwers heeft gekocht. Hoe meer modelwoningen een dealerschap op voorraad heeft, des te waarschijnlijker is het dat de financieringskosten van de dealer worden opgenomen in de prijs die u betaalt.