Hoe haal je de grootste winst uit het omdraaien van je huis?

Na het house-flipping circus van de jaren 2000, worden vastgoedbeleggers tegenwoordig geconfronteerd met een andere omgeving voor het snel kopen en verkopen van huizen met winst. Het goedkeuringsproces voor hypotheekleningen is gelukkig verantwoordelijker geworden en ongekwalificeerde kopers zullen minder snel worden misbruikt door gewetenloze verkopers en geldschieters. Bovendien zijn de huizenprijzen neergestreken in meer voorspelbare en duurzame stijgingen.

Dit alles betekent dat beleggers die vandaag een woning willen verkopen, waarschijnlijk moeten investeren in een soort verbouwing of verbetering van het huis om het concurrerend te maken op de markt. Met dat in gedachten, volgen hier 10 tips die waarschijnlijk uw winst maximaliseren bij het kopen en verkopen van een huis.

Werk samen met bekende aannemers

In de bouwsector is het een vuistregel dat aannemers deals aanbieden voor een grote hoeveelheid werk. Als u regelmatig huizen omdraait, kunnen de timmerlieden, elektriciens, loodgieters en andere aannemers vertrouwd raken met uw behoeften en budgetten en kunnen ze met u samenwerken wanneer uw budget krap is. Verder kan het regelmatig werken met dezelfde aannemers ervoor zorgen dat de kwaliteit van het werk goed is. Deze strategie werkt het beste als je een gevestigde flipper bent met een trackrecord, maar zelfs nieuwkomers in house flipping kunnen nieuwe relaties aangaan met goede aannemers als ze zichzelf presenteren als eerlijke zakenmensen.

Snel bewegen

Tijd is geld bij het omdraaien van het huis. Om een huis winstgevend te maken, moet het pand snel worden omgedraaid, bij voorkeur binnen een paar weken of hooguit een paar maanden na aankoop. De meeste investeerders zijn niet in staat om geld op meer dan één onroerend goed tegelijk vast te leggen, en u kunt de volgende aankoop en reparatie niet financieren totdat u het huidige onroerend goed verkoopt.

Focus op keukens en badkamers

Keukens en badkamers zijn de twee gebieden waarop de meeste potentiële kopers hun aandacht vestigen. Vrijwel alle kopers gaan direct naar de keuken als de lockbox opengaat en de makelaar begint met de vertoning. Volgende halte: de badkamers. Als u slechts twee ruimtes kiest om in een huis te verbouwen, kiest u de keuken en de hoofdbadkamer.

Verbeter de keukenverlichting

Gedimde verlichting in de keuken doet weinig om te pronken met uw verbouwingsupgrades, en het kan de ruimte deprimerend maken. Het kan potentiële kopers zelfs doen denken dat u iets probeert te verbergen. Je kunt dat allemaal veranderen met effectieve verlichting, en het hoeft niet veel te kosten:

• Verhoog het lampvermogen van bestaande armaturen (terwijl u binnen de specificaties van de fabrikant blijft) met LED-lampen. Zorg ervoor dat u een lichttemperatuur kiest (gemeten in Kelvin, of "K") die een aangenaam licht geeft; niet te zacht en niet te helder wit.
• Vervang saaie plafondlampen in het midden van de kamer door inbouwspots.
• Installeer hangende verlichting, een altijd populaire keuze in de keuken omdat het de lichtbron dichter bij het werkoppervlak brengt en een decoratief tintje geeft.

Keukenkasten opnieuw afwerken of verfijnen

Kasten kunnen 50 procent of meer van de wandruimte van uw keuken uitmaken, dus zorg ervoor dat ze er goed uitzien. Bij open huizen hangen makelaars vaak in de keuken. Kopers beginnen in de keuken, lopen door het huis en eindigen weer in de keuken om het gesprek met de makelaar voort te zetten. Onthoud dat de keuken de belangrijkste ruimte is om te verbouwen en dat de kasten het belangrijkste kenmerk in die kamer zijn.

Maar in plaats van 37300€ uit te geven aan nieuwe kasten (ja, dat kunt u gemakkelijk uitgeven), kunt u de kosten verlagen door:

• Opknappen van bestaande kasten
• Een balans vinden tussen aantrekkelijk en supergoedkoop door gebruik te maken van zelf geïnstalleerd, montageklaar (RTA) kasten of IKEA kasten
• Het schilderen van de kasten, indien van toepassing; in bepaalde keukenstijlen zijn geverfde kasten volkomen passend en zullen ze er altijd beter uitzien dan donkere, groezelige kasten

Stel harde vloeren bloot (of installeer ze)

Harde vloeren, vooral massief hardhout, is een trend die nooit zal verdwijnen en is nu populairder dan ooit. Dit maakt het moeilijk te begrijpen waarom zoveel geweldige hardhouten vloeren in de jaren tachtig en negentig met vloerbedekking waren bedekt, maar als er niets anders was, beschermde deze trend die vloeren jarenlang. Als u een stuk tapijt op uw terrein opklapt en massief hardhouten vloeren ontdekt, heeft u geluk. Verwijder het tapijt en schuur en spuit de vloeren opnieuw af. De kosten zijn bescheiden, maar de terugverdientijd zal groot zijn.

Als je geen hardhout eronder hebt, installeer dan een parket, laminaatvloer, keramische of porseleinen tegels of luxe vinylvloeren (LVF). Tegenwoordig wordt elk hard vloermateriaal gezien als een grote verbetering ten opzichte van vloerbedekking.

Evenzo moeten badkamers altijd waterbestendige harde vloeren hebben, zoals LVF, keramische tegels of vinylplaten. Het is schokkend hoe vaak huizen in de keuken en badkamer vloerbedekking hebben, want dit is altijd een afknapper voor potentiële kopers. In andere kamers is een laminaatvloer van goede kwaliteit die in plaats van oude vloerbedekking wordt gelegd een goede investering. Als het tapijt in goede staat verkeert en een aangename, neutrale kleur heeft, is het acceptabel voor woonkamers en slaapkamers, maar als het tapijt oud of verkleurd is, is vervanging door een harde vloer een goede investering.

Focus op verf en hardware

Cosmetische details maken een enorm verschil in de manier waarop een huis wordt gepresenteerd aan potentiële kopers, dus geld dat wordt besteed aan decoratieve upgrades is bijna altijd een goede investering. Een complete verfbeurt van het interieur, nieuwe hardware voor deuren en kasten en nieuwe verlichtingsarmaturen kunnen u veel waar voor uw geld opleveren. Vergeet niet om stijlen en kleuren relatief neutraal te houden. Gedurfde kleuren en dramatische effecten kunnen een klein aantal kopers aanspreken, maar zullen er waarschijnlijk meer uitschakelen.

Voeg kastruimte toe

Een relatief goedkope woningverbetering die een grote impact kan hebben, is het inbouwen van extra kastruimte waar het logisch is. In een grote logeerkamer kan het creëren van een kast waar er geen is, de kamer redelijkerwijs als slaapkamer laten dienen - een enorm pluspunt bij het presenteren van een huis te koop. Houd er rekening mee dat slaapkamers twee vormen van nooduitgang moeten hebben.

Werk aan beteugeling

Kopers komen het huis niet eens binnen als ze van buitenaf worden uitgeschakeld. Al dat gepraat over beteugeling is 100 procent nauwkeurig. Eerlijk of niet, psychologen hebben ontdekt dat het de menselijke aard is om superieure kwaliteiten toe te kennen aan een persoon met een mooi gezicht. Het werkt op dezelfde manier met uw huis: als de gevel (of het gezicht) verbluffend is, zullen potentiële kopers tot op zekere hoogte veel meer vergevingsgezind zijn voor tekortkomingen in het huis. Nieuwe buitenverf kan doorzakkende vloeren en kapotte ramen niet goedmaken, maar het zal de randen van slechte binnenverf of verouderde apparaten verzachten.

Het belangrijkste is dat een verbluffende (of op zijn minst acceptabele) beteugeling die kopers door de voordeur zal krijgen.

• Focus op de hal. Een nieuwe deur - of zelfs een pas geverfde deur - kan een enorm verschil maken in hoe het huis eruitziet.
• Zorg voor het gazon. Een onkruid gazon met kale plekken zal het uiterlijk van het beste huis verpesten. Het is een goed idee om onmiddellijk nadat u het huis heeft gekocht een gazonservice in te huren, aangezien uw verbeteringen net beginnen. Zorg ervoor dat u het gazon groen houdt en maai het voordat u het laat zien. Houd heggen en andere struiken mooi gesnoeid. Gazonwerk is een gebied dat u misschien zelf aankunt om geld te besparen.
• Overweeg luiken; ze kunnen opmerkelijk effectief zijn bij het verbeteren van de aantrekkingskracht tegen minimale kosten.
• Vervang de buitenverlichtingsarmaturen en hardware. Nieuwe veranda verlichtingsarmaturen, deurklinken en klopper, en een nieuwe brievenbus kunnen een huis veel beter presenteren vanaf de straat.

Doe indien mogelijk een deel van het werk zelf

Als u regelmatig huizen omdraait, beschikt u misschien over de nodige vaardigheden om een deel van de woningverbeteringen zelf uit te voeren, en het geld dat u bespaart door geen aannemers in te huren, draagt bij aan de winstmarge. Maar dit is alleen van toepassing als u bekwaam bent en in staat bent om goed, veilig en professioneel ogend werk en dit tijdig te doen. Het heeft geen winst om maanden te nemen om een project te voltooien dat een professional in dagen kan doen, en een slechte doe-het-zelf-klus kan uw vermogen om het huis te verkopen zelfs belemmeren. Slecht passende verstekverbindingen op sierlijsten of bandschuurmachines op een opnieuw afgewerkte hardhouten vloer kunnen kopers afstoten zonder dat ze zelfs maar beseffen waarom.

Vergeet deze "verbeteringen"

Ooit gedacht dat het geweldige investeringen waren, zullen sommige verbeteringen weinig doen om kopers te verbazen, en het is onwaarschijnlijk dat u uw geld terugkrijgt via een hogere verkoopprijs:

• Aanrechtbladen van plaatgraniet: niet alleen drijven de kosten van plaatgraniet de totale kosten van uw huis omhoog, maar ontwerpers zeggen dat het een rage is die al lang voorbij is, grotendeels vervangen door gemanipuleerde steen (kwarts) als de trend van het moment.
• Pianolakvloeren: Pianolakvloeren - die superhoogglanzend zijn - vallen niet in de smaak bij een breed scala aan huizenkopers. Blijf bij conventionele lagerglanzende afwerkingen.
• Plankvloeren: Houten vloeren met brede planken zijn mooi spul, maar de hoge kosten worden meestal niet geretourneerd bij verkoop.
• Bubbelbaden: dit is een trend die is gekomen en gegaan, en voor potentiële kopers met kleine kinderen kan een bubbelbad op een terras of terras een risico zijn. Als het huis een bubbelbad heeft dat in goede staat is, maak het dan schoon en laat het nakijken. Oude bubbelbaden kunnen het beste worden verwijderd.