Openbaarmakingen van woningen
Bij de verkoop van een huis moeten eigenaren bepaalde feiten en informatie over hun huis bekendmaken. De meeste staten eisen dat verkopers een schriftelijk openbaarmakingsformulier invullen. De meeste formulieren bestaan uit vragen over de woning en eigendommen.
Basisprincipes van openbaarmaking
In de meeste staten zijn verkopers verplicht om dit formulier in te vullen wanneer ze hun huis vermelden of verkopers een krediet geven. Meestal vereisen vragen een antwoord van ja, nee of onbekend. Vragen hebben betrekking op materiële feiten, grote defecten, federale openbaarmakingen en speciale onthullingen. Sommige andere gebieden worden als borderline of in het grijze gebied beschouwd. De formulieren, vereisten, wat er is inbegrepen en andere voorwaarden variëren allemaal per staat.
Materiële feiten
Materiaalfeiten zijn onder meer staat, leeftijd, bekende problemen, eventuele defecten. In wezen zijn het die dingen die de beslissing van een koper om het huis al dan niet te kopen zouden beïnvloeden, evenals de prijs en voorwaarden die ze aanbieden. Nogmaals, de details verschillen per staat, in termen van wat er is inbegrepen. Deze onthullingen vragen naar bekende defecten. Het zijn dingen waarvan eigenaren weten dat ze bestaan of die ze zouden moeten weten omdat ze redelijk duidelijk zijn.
Grote defecten zijn veel gemakkelijker vast te stellen. Als uw huis overstroomt, moet dat worden gemeld. Als u weet dat het elektrische systeem van uw huis niet aan de code voldoet, moet dit worden vermeld.
Reparaties die u heeft voltooid, evenals verbeteringen en upgrades, moeten ook worden opgemerkt. Elizabeth Weintraub, een expert in het kopen / verkopen van huizen, maakt een uitstekend punt in haar artikel, Home Disclosures, and Material Facts. Ze stelt dat ze de term 'reparatie' niet zou gebruiken, omdat dat impliceert dat het probleem is opgelost. Ze raadt aan om kort uit te leggen wat er is gebeurd, hoe u het heeft aangepakt (uzelf of een professional) en of u sinds die tijd al dan niet problemen heeft gehad.
Federale openbaarmakingen
Federale openbaarmakingen zijn vereist door de federale wetgeving. Een waar velen van ons bekend mee zijn, is Lead disclosure. Dit pakt de gevaren van loodhoudende verf aan en is van toepassing op huizen die vóór 1978 zijn gebouwd.
Bijzondere bekendmakingen
In bepaalde staten of gebieden binnen een staat kan speciale openbaarmaking vereist zijn. Soms is dit onderdeel van het residentiële meldingsformulier en soms is het een apart document. Het behandelt omstandigheden in het gebied die van invloed kunnen zijn op het huis of onroerend goed. Bekende voorbeelden zijn een huis in een overstromingsgebied, op een breuklijn of langs een vliegroute van een luchtvaartmaatschappij.
Het is ook erg belangrijk om te onthouden dat eigenaren dit formulier moeten invullen. Geen uitzonderingen. Een makelaar mag dit niet voor de verkoper doen, tenzij de makelaar degene is die de woning verkoopt.
Grijze gebieden
Dan zijn er de grijze gebieden, die geen duidelijke wetten en vereisten hebben. De meeste verschillen per staat. Sommige staten eisen dat verkopers bekendmaken of de dood of moord in het huis heeft plaatsgevonden. Anderen moeten de kopers op de hoogte stellen als het huis de reputatie heeft dat het er spookt.
De optie om "Niet bekend" te kiezen moet worden gebruikt als u geen informatie over de aandoening weet. Dit kan in veel situaties van toepassing zijn. Kopers hebben misschien niet lang in huis gewoond. Het huis kan een landgoedverkoop zijn en wordt verkocht door familieleden die niet veel van het huis af weten.
Deze optie is ook gebruikelijk bij executieverkopen, wat een lastige situatie kan zijn. Banken hebben niet in huis gewoond, waardoor ze niet veel van de informatie op de hoogte zijn. Ook zijn executieverkopen vaak niet in de beste staat, hetzij door wraakzuchtige eigenaren of door vandalisme. In deze gevallen zou geen enkele openbaarmaking de mogelijke schade kunnen onthullen die uit deze situaties zou kunnen voortvloeien. In deze gevallen - en waarschijnlijk bij alle verkopen - is het van cruciaal belang om het huis te laten inspecteren.
Niet verplicht
Er zijn bepaalde dingen die verkopers niet hoeven te onthullen. Ze hoeven u bijvoorbeeld niet te vertellen waarom ze verhuizen of dat ze het leuk vonden om in huis te wonen.
U kunt meer informatie krijgen van uw agent of door contact op te nemen met uw staat. Als bepaalde informatie niet vereist is en u twijfelt of u deze al dan niet openbaar wilt maken, vraag uzelf dan af hoe u zich zou voelen als u zich in die situatie zou voelen. Als ik een huis zou kopen, zou ik dan willen dat de verkoper deze informatie vrijgeeft? In andere gevallen is een goede vuistregel bij twijfel de informatie openbaar te maken.
Een laatste punt om te vermelden is dat veel agenten verkopers adviseren om het krediet aan te bieden in plaats van de openbaarmaking in te vullen. Ze vinden het gewoon te riskant voor een verkoper om een dergelijke verklaring te ondertekenen die later tot repercussies kan leiden als er problemen worden ontdekt door de nieuwe eigenaren (kopers). Dit is een beslissing die u moet nemen na overleg met uw makelaar en uw advocaat.
