Uw aannemer voor huisreparatie inhuren en beheren

Uw "doe-het-zelf" -houding is prijzenswaardig, maar op een gegeven moment zult u een aannemer voor huisreparatie moeten inhuren en iemand moeten betalen om iets in uw huis te repareren. Er zullen situaties zijn waarin u niet de tijd, de neiging of de vaardigheid heeft om een bepaalde reparatie uit te voeren of een deel van het werk te doen dat u moet doen. We huren allemaal iemand in om op een gegeven moment iets in ons huis te repareren. Wat u hier vindt, is wat richtlijnen over wanneer en hoe u een aannemer voor huisreparatie of onderhoud kunt selecteren.

Soorten aannemers voor thuisreparatie

Wanneer u reparatiewerkzaamheden aan uw huis nodig heeft, zult u gewoonlijk een gespecialiseerde type handelaar inhuren, een "onderaannemer" genaamd, die anders is dan een algemene aannemer (GC) of aannemer. Een algemene aannemer of aannemer is een bedrijf dat een groot renovatieproject of een nieuw huis gaat bouwen en alle individuele gespecialiseerde onderaannemers inhuurt.

De GC is de algehele coördinator van een groter project en levert doorgaans niet de arbeid om het huis te bouwen. Dat komt van de onderaannemers of de "ambachten" (bouwambachten). Bij een nieuw huis of een groot reparatie- of renovatieproject van een huis, kunnen deze subs de graafmachine, betonnen onderbouw, ruwbouw timmerploeg, dakdekker, loodgieter, mechanisch (HVAC) elektricien, afwerktimmerman, schilder, vloeren, enz. Omvatten. De GC huurt deze onderaannemers hebben hun contracten rechtstreeks en rechtstreeks "in bezit". Dat betekent dat ze voor hem werken en dat ze bij hem onder contract staan. Je zou alleen een contract hebben met de GC, niet met de subs van de GC.

De GC verdient geld door de kosten van de onderaannemers te markeren als een percentage van het bouwbedrag (gebruikelijk) of als een forfaitaire vergoeding (niet zo gebruikelijk). Voor deze professionele vergoeding zorgt hij of zij voor het beheer en de planning van subs, betaalt de subs, zorgt voor toezicht op de constructie, zorgt voor afvalcontainers, port-a-john, verzekeringen en andere diverse dingen die je nodig hebt om een huis te bouwen of een aanbouw te bouwen. De onderaannemers verdienen hun geld door arbeidskosten in rekening te brengen en materiaal te markeren.

De GC is de "generalist" en onderaannemers zijn de "specialisten". Als u iets specifieks in uw huis wilt laten repareren, heeft u een specialist nodig, en die persoon is de gespecialiseerde onderaannemer, bijvoorbeeld een loodgieter.

Als het gaat om het inhuren van iemand voor onderhoudstaken, zijn veel mensen die dit werk doen, helemaal geen erkende onderaannemer. Het kan zijn dat ze gewoon een 'man met een vrachtwagen' zijn, bijvoorbeeld een dakgootreiniger, of een bladrooier of soms een schilder. Hoewel het gebruik van dit soort mensen kan werken, moet u voorzichtig zijn, aangezien er nog steeds problemen met vakmanschap en aansprakelijkheid bestaan, maar u zult niet de wettelijke bescherming genieten die u heeft wanneer u een erkende aannemer gebruikt. Kortom, vermijd de verleiding helemaal en maak altijd gebruik van een erkende aannemer.

Beslissen wanneer een aannemer moet worden gebruikt

De beslissing om een aannemer in te schakelen is vaak persoonlijk. Het komt neer op het evalueren van:

• Uw comfortniveau bij de taak die voor u ligt
• Jouw tijd
• uw budget

Als u zich buiten een eenvoudig huisreparatieproject waagt naar nieuwe technisch uitdagende installaties zoals het toevoegen van elektrische circuits of het toevoegen van een gootsteen, moet u eerst controleren of een vergunning vereist is van uw plaatselijke bouwafdeling. U heeft voor veel huisreparaties geen vergunning nodig, maar u heeft wellicht een vergunning nodig voor "nieuw werk", vooral voor elektriciteit, verwarming, koeling en sanitair. In sommige gevallen vereist de vergunning dat een erkende aannemer het werk doet om de gezondheid, veiligheid en het welzijn van het publiek te beschermen. In sommige gevallen kan het nodig zijn dat de plaatselijke bouwinspecteur uw werk tijdens de bouw en na voltooiing beoordeelt.

Als u vindt dat een erkende aannemer niet nodig is voor de vergunning of dat het werk dat u wilt doen onder een "Huiseigenaarsvergunning" kan vallen, moet u uzelf drie vragen stellen:

1. Heb ik er vertrouwen in deze reparatie uit te voeren (of in ieder geval op mijn gemak te proberen)?
2. Zijn de consequenties acceptabel als het langer duurt om het project te doen dan ik verwacht?
3. Wil ik dit project echt proberen?

Als u een van de bovenstaande vragen met "nee" beantwoordt, moet u waarschijnlijk een aannemer inhuren voor de reparatie. Als je ze allemaal met "ja" hebt beantwoord, moet je het proberen en jezelf repareren. Dat is de enige manier om ervaring en vertrouwen op te doen.

Hoe het project te beheren

Als u eenmaal besluit een aannemer in te huren, moet u weten hoe u hem effectief kunt beheren, of het nu gaat om een snel herstelproject voor uw huis, een groot renovatieproject of nieuwbouw. Hoe dan ook, er zijn enkele richtlijnen die u moet volgen bij het beheer van het werk van iedereen die u inhuurt om bij u thuis te werken:

• Huur een erkende, verzekerde aannemer in.
• Definieer de verwachtingen van beide partijen (jij en zij) en beheer die verwachtingen.
• Zorg op zijn minst voor een ondertekend document (een contract of een ondertekend en geaccepteerd voorstel) waarin staat wat ze voor u zullen doen (de scope van het werk genoemd), definieer hoeveel het gaat kosten en waar tijd een probleem is, definieer hoe lang het gaat zullen nemen en wanneer ze zullen beginnen en eindigen.
• Definieer de betalingsvoorwaarden voordat het werk wordt gestart en maak de voorwaarden onderdeel van uw ondertekende document.
• Definieer uw verwachtingen en vereisten voor het opruimen van hun werk en bescherming van de omliggende gebieden als onderdeel van het ondertekende document (een dakdekker moet bijvoorbeeld uw landschap beschermen tijdens het afscheuren van een dak en eventueel vuil opruimen).
• Bespreek de rechten van de aannemer om de woning te betreden als u er niet bent indien nodig, en het gebruik van uw water, elektriciteit. (Opmerking: probeer de aannemer niet in uw huis te hebben als u er niet bent; dit beschermt u en hen.)
• Voordat de aannemer aan het werk gaat, moet u een vriendelijk gesprek hebben over wat u wilt dat hij of zij voorzichtig is als u zich zorgen maakt.
• Laat de aannemer doorgaans met rust als het werk gaande is. Wees vriendelijk, maar sta niet in de weg. Observeer terloops wat ze doen. Als u zich zorgen maakt over iets dat u ziet, vraag het dan aan de aannemer, maar probeer hen hun werk te laten doen. Aannemers verdienen hun brood door efficiënt in en uit een baan te komen.
• Bespreek de "extra": Het moeilijkste probleem dat u kunt ondervinden, is het mogelijke verzoek van de aannemer om een "Wijzigingsopdracht" of "Extra". Dit resulteert in extra kosten voor u, daarom heeft u een duidelijk omschreven werkbereik nodig. Een verzoek om een wijzigingsopdracht is alleen redelijk als de aannemer op het project een situatie tegenkomt die hij redelijkerwijs niet had voorzien, of een wijziging van de omvang door jou is. Als u toch een verzoek voor een wijzigingsopdracht ontvangt, bespreek dit dan in alle eerlijkheid met de aannemer. Als het een wijziging in de reikwijdte is of ertoe heeft geleid dat er meer tijd nodig is vanwege iets dat u hebt gedaan, moet u het beoordelen en betalen als u denkt dat het redelijk is. Als het iets is dat altijd deel uitmaakte van de reikwijdte, bevindt u zich in een meer delicate situatie en moet u mogelijk standvastig blijven op basis van de voorwaarden die in uw ondertekende document zijn gedefinieerd. Kort gezegd? Als u moet onderhandelen over een prijs voor een wijzigingsopdracht die u allebei niet had verwacht, probeer dan het verschil met hem te delen. Rapportage en eerlijkheid helpen bij het oplossen van deze problemen.
• Als de reparatie- of onderhoudswerkzaamheden zijn voltooid, moet u het werk persoonlijk beoordelen voordat u de laatste betaling aan de aannemer doet. Zorg ervoor dat het werkterrein wordt schoongemaakt zoals verwacht en dat het werk er goed uitziet. Laat u om wat voor reden dan ook niet overhaast betalen.
• Als je tevreden bent met hun werk, vertel het ze dan.

Hoe u een goede aannemer selecteert

Dit lijkt misschien ontmoedigend, maar het is vrij eenvoudig. Probeer aannemers te selecteren die u mogelijk dringend nodig heeft voordat u ze nodig heeft. Waarom? Want als u een spoedreparatie heeft en snel iemand moet vinden (die ook goed en eerlijk is), heeft u geen tijd om een langdurig selectie- en screeningproces te doorlopen. Het ergste dat je kunt doen, is iemand uit de Gouden Gids kiezen zonder ze eerst te interviewen.

De gemakkelijkste en een van de beste manieren om een mogelijke aannemer te selecteren, is om referenties te krijgen van vrienden, familie of een makelaar die u vertrouwt. Een andere goede methode is om een gratis service zoals Homeadvisor te gebruiken, waarmee u realtime beoordelingen van het werk van de aannemer kunt lezen.

Als je eenmaal een paar namen hebt, spreek ze dan af, zoek naar "chemie" of rapport en observeer hun niveau van professionaliteit. Hoffelijkheid, respect, stiptheid en het vermogen om te communiceren zijn enkele van de belangrijkste eigenschappen die een aannemer kan hebben naast zijn basiscompetentie. Hoe goed iemand ook is, als ze op deze punten niet met je klikken, neem ze dan niet in dienst.

U moet ook letten op tekenen van middelenmisbruik, zoals alcohol of marihuana. Als u hier iets vermoedt, huur dan geen aannemer in.

Hier is een checklist met dingen waarmee u rekening moet houden bij het selecteren van uw aannemer.
Gebruik beoordelingen van "Beste", "Goed", "OK", "Redelijk" en "Afwijzen" om enkele van deze items te classificeren.

Namen van mogelijke aannemers krijgen:

• Je hebt goede persoonlijke eerdere ervaring gehad met het werken met een aannemer [BEST]
• Betrouwbare verwijzing door directe ervaring van familie of vrienden [GOED]
• U kent de reputatie van de aannemer maar hebt geen directe ervaring [OK]
• Je hebt ze gevonden van een handelsvereniging of algemene reclame [FAIR]

Staatsaannemersvergunning (zij moeten het nummer verstrekken indien vergunning verleend):

• Licentie; heeft nog nooit een klacht ingediend of er zijn disciplinaire maatregelen genomen [BEST]
• Licentie; heeft geen eerdere klachten ingediend voor ten minste drie jaar of langer [FAIR]
• Licentie; lopende klachten of acties tegen hen in de afgelopen drie jaar [REJECT]
• De aannemer heeft geen licentie [REJECT]

Aannemersverzekering (vraag naar hun attesten) :

• Compensatie en algemene aansprakelijkheid van Workman [BEST]
• Alleen algemene aansprakelijkheid (lichamelijk letsel en materiële schade) [GOED]
• De aannemer heeft geen verzekering [REJECT]

Levensduur van het bedrijf:

• Meer dan 10 jaar in bedrijf met dezelfde naam [BEST]
• Vijf of meer jaar in bedrijf met dezelfde naam [GOED]
• Een tot vijf jaar actief met dezelfde naam [OK]
• Nieuwe klanten binnen een jaar [FAIR]

Stabiliteit en duurzaamheid:

• Heeft een fysiek bedrijfskantoor en adres [BEST]
• Heeft alleen een thuiskantoor of antwoorddienst [FAIR]
• Alleen mobiele telefoon contact, geen kantoor [REJECT]

Referentiecontrole:

• Positieve eerdere huidige referenties van ten minste vijf klanten [BEST]
• Een tot vier positieve referenties van eerdere klanten [FAIR]
• Geen echte referenties of negatieve referenties opgegeven [REJECT]

Ervaring:

• Gespecialiseerd in het werk dat u wilt laten uitvoeren [BEST]
• Kan het werk doen dat u wilt, maar doet ook andere soorten werk [OK]
• Weinig tot geen ervaring met het werk dat u wilt laten uitvoeren [REJECT]

Omvang en prijs:

• Een gedetailleerde beschrijving van de omvang van de werkzaamheden
• Aannames (indien aanwezig) zijn duidelijk en nauwkeurig
• Aannemer heeft GEEN korting aangeboden om "nu in te schrijven"
• Een aannemer staat garant voor het werk
• Alle mondelinge verklaringen van de contractant zijn schriftelijk
• Niet meer dan 25 tot 33 procent vroeg vooraf
• De laatste betaling is pas vereist als het werk is voltooid

Biedingen krijgen en een schatting evalueren

Dit is een uiterst belangrijk aspect van het succesvol inhuren van een aannemer. Laten we het opsplitsen:

De omvang van het werk:
dit definieert wat de aannemer voor u doet. Zorg ervoor dat het alle dingen omvat die u wilt voltooien. Het moet ook alle voorbereidende werkzaamheden, bescherming van de omgeving, opruimen, enz. Beschrijven.

Het beoordelen van de reikwijdte van het werk tussen aannemers is een essentieel onderdeel van het evalueren van hun inschatting van biedingen. Hier zijn enkele dingen om op te letten in het kader van verschillende aannemers:

• Schilder: Beschrijf hoe ze van plan zijn het verfoppervlak van de buiten- of binnenzijde voor te bereiden. Deze stap maakt of breekt een verfbeurt. Bepaal of ze alle losse verf met de hand schrapen (het beste), de buitenkant met een stroom wassen (wees voorzichtig, want dit kan de omliggende gebieden beschadigen en u moet wachten tot de muur volledig is opgedroogd voordat u verder gaat met het werk), primen (het beste), spot primen (OK). Bepaal het aantal voorgestelde verflagen en het merk en de kwaliteit van de verf, enz. Zorg ervoor dat ze de omliggende gebieden beschermen en eventueel vuil opruimen.
• Tuinarchitect: wat ze ook zeggen of hoezeer ze dit probleem ook negeren, zorg ervoor dat ze begrijpen dat u uw struiken en kluiten van uw bomen onder de grond wilt planten. Accepteer niet om een ondiep gat te maken, de plant erin te plaatsen en de kluit te omringen met een hoop aarde en mulch. Zorg ervoor dat ze de draad rond de kluit verwijderen of het touw losmaken en de kluit volledig in de grond plaatsen tot ongeveer 15 cm boven de grond uitsteekt. Zorg ervoor dat ze ook de installatie en levensduur van de plant gedurende een bepaalde periode garanderen. Begrijpen uw verantwoordelijkheden voor drenken.
• Dakdekker: Daken lekken zelden door dakspanen, ze lekken door knipperende storingen. Wat u doorgaans niet kunt zien, is waar water binnenkomt. Zorg ervoor dat ze aangeven waar flitsen wordt gebruikt. Wees bezorgd en bekijk hoe ze een buitenhoek van een schoorsteen of muur flitsen. Op een bakstenen huis is het het beste om de bakstenen voegen voor het gootstuk door te snijden en vervolgens de voeg af te dichten. Dit is veel beter dan het flitsen aan de bakstenen muur spijkeren en vertrouwen op breeuwen. Als je in een koud klimaat leeft, zorg er dan voor dat ze een rubberen ijs- / waterscherm installeren langs de hele rand van je dak dat zich uitstrekt van de dakrand tot minstens 60 cm voorbij de buitenmuur. Zorg ervoor dat ze je planten en struiken beschermen en schoonmaken dagelijks al het vuil opruimen.
• Loodgieter: probeer indien mogelijk een vaste prijs voor hun werk te bedingen. Het opruimen van een verstopte afvoer wordt vaak "per meter" geprijsd op basis van de gebruikte "opruimslang", maar sommige loodgieters geven een vaste prijs voor dit werk. In het ideale geval moet u een drainagereiniger vooraf selecteren voor het schoonmaken van de afvoer in noodgevallen. Kortom, verwacht een hogere prijs te betalen voor noodoproepen.

Wat 'is' en 'niet' is inbegrepen in de bieding:
Soms moet een aannemer rekening houden met of aannames in zijn bod, zoals materiaalhoeveelheid, toegang tot uw woning, etc. Ook zullen ze soms aangeven wat ze uitsluiten in de bieding. Bespreek aannames en uitsluitingen zorgvuldig met de aannemer. Stel ze beleefd in twijfel over de redelijkheid van aannames en uitsluitingen. Als dit niet het geval is, worden deze items later waarschijnlijk een Wijzigingsopdracht. Wanneer u biedingen tussen aannemers evalueert en vergelijkt, laten aannames en uitsluitingen zien waar u een appel en een sinaasappel heeft.

Aannemer verklaringen:
Uw grootste zorg hier is de bereidheid van de aannemer om een van de mondelinge verklaringen die hij of zij aan u heeft gedaan op schrift te stellen om de baan te krijgen. Als ze mondelinge toezeggingen hebben gedaan, maar deze niet op schrift willen stellen, is dat reden voor afwijzing.

Prijs:
zoek een contractprijs die goed is uitgesplitst, duidelijk en gemakkelijk te begrijpen. Als het onduidelijk is, hebben ze niet de tijd genomen om uw vereisten, de omvang van het werk of de baan te begrijpen. Maak uw keuze niet per se alleen op prijs.

Incentives:
De aannemer mag u geen korting of geldelijke incentives aanbieden voor het onmiddellijk ondertekenen van het contract.

Contractbetalingsvoorwaarden:
vraag om per post gefactureerd te worden nadat het werk is voltooid, maar verwacht dat de meesten betaling willen direct nadat het werk is voltooid. Als ze contant geld willen, is dat geen goed teken. Als er materialen nodig waren voordat het werk kan beginnen (bijv. Dakdekker of schilder), willen ze een eerste betaling voor materialen. Probeer dit bedrag zo veel mogelijk te beperken. Probeer niet meer dan 33 procent vooraf te betalen en ga daar alleen mee akkoord met een zeer gerenommeerd bedrijf.

Het komt neer op

Hopelijk heeft dit overzicht nuttige informatie opgeleverd over het succesvol aannemen, beheren en werken met aannemers. Wees niet bang om hulp te vragen aan een van deze professionals als dat nodig is - dat is hun taak zeven dagen per week.