Biedmethoden voor aannemers: schattingen versus voorstellen met een vaste prijs
Het inhuren van een professional voor het verbouwen van huizen kan een frustrerend proces zijn voor een huiseigenaar. Het komt waarschijnlijk zelden voor dat u te maken krijgt met grootschalige huisreparatie- of bouwcontracten, maar u heeft te maken met een aannemer die waarschijnlijk elke week meerdere van dergelijke contracten uitgaat. Met deze ongelijkheid in ervaring, is het gemakkelijk om het gevoel te hebben dat het kaartspel tegen je aan ligt terwijl je contracten evalueert en onderhandelt met een professional. Maar u kunt snel vertrouwen winnen door de basis te leren van de twee manieren waarop professionele aannemers kosten schatten bij het maken van contracten: offertes met een vaste prijs (ook bekend als biedingsvoorstellen) en offertes.
Voorstellen met een vaste prijs begrijpen
Een voorstel met een vaste prijs is een voorstel waarin de aannemer de situatie bekijkt, de hoeveelheid werk en materialen beoordeelt die nodig zijn en vervolgens een enkele vaste prijs citeert om het werk te voltooien. Dit type voorstel wordt ook wel een biedingsvoorstel of een all-inclusive prijsvoorstel genoemd.
Het voorstel met een vaste prijs is bijna altijd wat wordt gebruikt bij kleinere projecten. Af en toe eenmalige reparatie of kleine verbouwingsprojecten, zoals de installatie van een boiler, reparatie van een vaatwasser of zelfs een vloer, is zo eenvoudig dat het voor een aannemer vrij gemakkelijk is om zijn eigen kosten te voorspellen en u een vast bod voor het werk te geven.
Houd er echter rekening mee dat contracten op basis van een voorstel met een vaste prijs nog steeds een ingebouwde onvoorziene vergoeding bevatten die de winstmarge van de aannemer beschermt. Vaak is deze onvoorziene gebeurtenis alleen bekend bij de aannemer. Het komt neer op een extra opslag waarmee de aannemer zijn winst kan beschermen, zelfs als zich onvoorziene omstandigheden voordoen. Een binnenschilder die een contract heeft gesloten met een vaste prijs kan bijvoorbeeld beseffen dat hij de benodigde hoeveelheid verf verkeerd heeft ingeschat. In plaats van de huiseigenaar een extra vergoeding in rekening te brengen voor de extra kosten, neemt de schilder de kosten op via de onvoorziene vergoeding die in het bod is ingebouwd.
Deze onvoorziene gebeurtenis vertegenwoordigt een normaal, zelfs noodzakelijk onderdeel van het zakendoen als aannemer. Als de onvoorziene gebeurtenis niet wordt gebruikt, wordt dit in wezen een extra winst voor de aannemer. Er is niets illegaals of onethisch aan deze regeling, al is het wel logisch dat u de materialen die bij het werk worden gebruikt in de gaten houdt. De offerte en het contract zullen de te gebruiken materialen specificeren, en elke downgrade van materialen moet worden besproken en goedgekeurd door de huiseigenaar. U krijgt de gelegenheid om materialen te zien en keuzes te maken en dient te worden geraadpleegd wanneer wijzigingen nodig zijn.
Voorstellen met een vaste prijs (biedingen) garanderen een specifieke taak voor een specifieke prijs, waardoor het proces eenvoudig is en u meer gemoedsrust krijgt.
Als de projectkosten stijgen, zal de aannemer deze tot op zekere hoogte absorberen met de onvoorziene gebeurtenis. Daarom wordt het bod ook wel een all-inclusive bod genoemd. De huiseigenaar accepteert het risico voor kleine uitsluitingsartikelen niet. Wetende dat de projectkosten waarschijnlijk niet uit de hand lopen, kunt u uw budget beter ontwikkelen.
Biedingsvoorstellen zijn de meest voorkomende en kunnen daarom voor veel huiseigenaren het meest comfortabele type voorstel zijn.
Er is een limiet aan onverwachte kosten die kunnen worden gedekt door de onvoorziene gebeurtenis. Van een vloeraannemer kan bijvoorbeeld niet worden verwacht dat hij vloerbalken repareert als wordt ontdekt dat ze in slechte staat verkeren. De aannemer doet dit als een apart project via een wijzigingsopdracht, of u heeft de mogelijkheid om een andere persoon in te huren om het werk te doen.
Een aannemer kan gemotiveerd zijn om de minst dure materialen aan te schaffen en de minst dure onderaannemers in te huren. Hoewel goedkoop zich niet altijd vertaalt in een lagere kwaliteit, is dat soms wel het geval. In feite wordt de term aannemerskwaliteit (of bouwkwaliteit) veel gebruikt om te verwijzen naar minimaal aanvaardbare, goedkope bouwmaterialen.
-
U betaalt alleen voor het uitgevoerde werk en de gebruikte materialen plus een vast percentage markup voor de aannemer.Voorstellen met een vaste prijs maken het moeilijker om verschillende aannemers te vergelijken, omdat items mogelijk anders worden vermeld.
Inzicht in schattingsvoorstellen
In een voorstel in schattingsstijl wordt elke arbeidsactiviteit en elk materiaal in het project gedetailleerd weergegeven. U wordt gefactureerd voor de gebruikte materialen, werkelijk gewerkte uren en werk uitgevoerd door onderaannemers. Het honorarium van de aannemer wordt uitgedrukt in de vorm van een percentage van de projectkosten. Dit type contract wordt ook wel een time-material of cost-plus contract genoemd.
Deze contracten zijn het meest transparant omdat u heel duidelijk zult zien hoeveel winst de aannemer maakt, maar deze contracten kunnen erg groot en gecompliceerd zijn, aangezien ze honderden verschillende posten bevatten. Niets blijft buiten beschouwing, zelfs niet de randapparatuur zoals draagbare toiletten, afvalcontainers, vergunningen en het ophalen van puin.
Voorstellen voor schattingen zijn kenmerkend voor grootschalige projecten zoals toevoegingen of woningbouw. Vanwege de complexiteit van deze projecten zou het zelfs bijna onmogelijk zijn om voor dergelijk werk een voorstel tegen een vaste prijs uit te brengen.
Bij het beoordelen van schattingen van verschillende aannemers (standaardadvies is om drie biedingen uit te brengen), kunnen dit soort contracten gemakkelijker te vergelijken zijn, omdat de items één voor één moeten overeenkomen.
Als huiseigenaar geeft u misschien de voorkeur aan facturering die de arbeidstijd en materialen duidelijk identificeert, aangezien er niets wordt beschermd door een onvoorziene vergoeding. U betaalt alleen voor het uitgevoerde werk en de gebruikte materialen plus een vast percentage markup voor de aannemer.
Als u meer controle wilt hebben over een project, is dit type contract het beste voor u.
Een aannemer heeft minder prikkels om rond te kijken naar goedkopere materialen en onderaannemers. Een aannemer kan een duurdere onderaannemer kiezen boven een goedkopere, simpelweg omdat hij graag met de een boven de ander werkt.
Dit type contract brengt enig risico met zich mee, aangezien de kosten gemakkelijk oplopen door onvoorziene omstandigheden. Een huiseigenaar moet bereid zijn om hands-on betrokkenheid te bieden om de kosten te beheersen.
Omdat het honorarium van de aannemer wordt verrekend met de projectkosten, verdient hij meer geld als de kosten hoger zijn.
