12 Belangrijke dingen om te begrijpen over bouwvergunningen

Veel woningverbeteringen en reparaties worden door huiseigenaren en zelfs enkele aannemers uitgevoerd zonder het voordeel van de wettelijk vereiste bouwvergunning en de daarbij behorende verplichte keuringen. De redenen voor het omzeilen van deze voorschriften zijn talrijk, vaak omdat een huiseigenaar of aannemer probeert de kosten van de vergunning te ontwijken, of omdat ze vrezen dat de belastingen zullen stijgen als verbeteringen officieel worden gecatalogiseerd. In werkelijkheid zijn de meeste (niet alle) angsten met betrekking tot het vergunningsproces ongegrond, en de kans op ernstige problemen is vrij groot als u niet de juiste vergunningen aanvraagt en uw werk niet laat inspecteren. Hier zijn twaalf realiteiten over het bouwvergunningsproces die veel mensen niet beseffen.

Misschien heeft u helemaal geen vergunning nodig

Er ontstaat veel nervositeit omdat huiseigenaren denken dat elke reparatie of verbetering die ze in huis doen, zal worden onderzocht met een fijne kam door een inspecteur die erop uit is elk klein foutje op te vangen. In werkelijkheid zijn er veel reparaties en verbeteringen die zonder vergunning kunnen worden uitgevoerd. De regels hiervoor variëren sterk van gemeenschap tot gemeenschap, en voor hetzelfde project waarvoor een bouwvergunning en geplande inspecties in de ene plaats vereist zijn, is er misschien geen in een andere jurisdictie vereist. Maar over het algemeen mag u de meeste bestaande elementen van uw huis zonder vergunning vervangen, terwijl alles wat de structuur van uw huis verandert of een verbetering van onroerend goed vertegenwoordigt, een vergunning nodig heeft. Je kunt bijvoorbeeld een kapotte wandschakelaar of versleten kraan vervangen, maar voor het toevoegen van een terras of kamer is een vergunning vereist. Uw gemeenschap heeft mogelijk online bronnen die uitleggen voor welke soorten werk vergunningen en inspecties vereist zijn, of u kunt het vergunningsbureau bellen en vragen om met een inspecteur te praten.

U kunt anoniem met het vergunningsbureau praten

Sommige mensen zijn bang dat je, zodra je de plaatselijke bouwinspectie en het vergunningsbureau belt, meteen wordt aangevallen voor onderzoek. Dit is gewoon niet waar. Het vergunningkantoor is er om ervoor te zorgen dat verbeteringen aan het huis veilig worden uitgevoerd en geen risico vormen voor de bewoners, en inspecteurs beantwoorden over het algemeen graag vragen. Als er momenteel geen inspecteur beschikbaar is, wordt u teruggebeld en eventuele vragen beantwoord, zoals "Heb ik een dampscherm nodig achter mijn betegelde douchewanden?" of "Hoe hoog mag mijn garage zijn?"

Vergunningskosten variëren

Het zal u misschien verbazen dat er geen vaste vergoeding is voor een bouwvergunning, maar dat de kosten van de vergunning variëren afhankelijk van de geschatte kosten en complexiteit van het project. Voor het bouwen van een hek kan bijvoorbeeld een vergunning van 41€ nodig zijn, terwijl voor het bouwen van een groot nieuw huis een bouwvergunning van 1490€ nodig kan zijn. Landelijk kostte de gemiddelde bouwvergunning 780€ in 2018, met een typisch bereik van 300€ tot ongeveer 1270€ Maar deze gemiddelde kosten vertegenwoordigen veel vergunningen voor de nieuwbouw van hele huizen, en er zijn veel projecten waarvoor de bouwvergunning 75 kost. € of minder. Het is vrij gebruikelijk dat vergunningskosten worden gebaseerd op een percentage van de verwachte kosten van het project. Als u met een aannemer werkt, zijn de kosten van de vergunning meestal inbegrepen in de offerte die u heeft ontvangen.

Vergunningen voor eigenaren / bouwers kunnen problematisch zijn

Sommige huiseigenaren maken zich zorgen dat inspectiekantoren van de stad hen niet toestaan hun eigen werk te doen, maar alleen vergunningen afgeven aan professionele aannemers. Dit is een andere mythe, aangezien inspectiekantoren routinematig vergunningen afgeven aan huiseigenaren om allerlei soorten werk zelf te doen, tot en met het dienen als GC (algemeen aannemer) bij het bouwen van een heel huis. Voor dit soort projecten kan uw gemeenschap een speciale "eigenaar / bouwersvergunning" afgeven waarmee u het huis voor een bepaalde periode (meestal ongeveer een jaar) kunt bewonen, terwijl u de individuele taken voor de klus uitbesteedt. Als eigenaar / aannemer fungeer je als je eigen hoofdaannemer in plaats van er een aan te nemen. Hiermee kunt u besparen op die pijnlijke vergoeding van 15 tot 25 procent die door GC's in rekening wordt gebracht, maar u draagt ook de last van mogelijke aansprakelijkheden, waarvan er vele ernstig kunnen zijn.Een vergunninghoudend, verzekerde, gebonden aannemer beschermt u beter tegen deze verplichtingen.

Easements kunnen uw vergunning en uw project om zeep helpen

Waar een hoogspanningsleiding, rioolleiding, trottoir of ander algemeen en continu servicepad door uw eigendom loopt, u heeft waarschijnlijk een erfdienstbaarheid - een wettelijke beperking die u belet wijzigingen aan te brengen die deze nutsleidingen of andere functies beïnvloeden of beperken. Er zijn bijvoorbeeld gevallen waarin een deel van uw eigendom kan worden gereserveerd voor een mogelijke toekomstige weg. U kunt op geen enkel deel van uw eigendom bouwen als er een erfdienstbaarheid is geregistreerd.

Om meer te weten te komen over eventuele erfdienstbaarheden, kunt u het platform van uw eigendom raadplegen, dat online beschikbaar is op de site van uw districtsassistent of op zijn kantoren. Over het algemeen mag je nooit bouwen op erfdienstbaarheden, tenzij het kleine toevoegingen zijn, zoals hekken.

Tegenvallers in eigendommen zijn cruciaal

Tegenslagen zijn verplichte buffers tussen eigendomsgrenzen en permanente structuren die bijdragen aan het behoud van een gevoel van openheid in gemeenschappen en die zorgen voor veiligheidsmarges bij brand. Als u bijvoorbeeld de zijkant van uw huis uitbreidt, moet u zich bewust zijn van de vereiste afstanden voor terugval in uw lokale bouwvoorschriften. Er zullen waarschijnlijk ook tegenslagregels zijn voor het uitbreiden van een pand aan de voor- en achterkant van een huis. Meestal houdt dit in dat er een minimale afstand wordt gehandhaafd tussen de rand van constructies en de onderzochte eigendomsgrenzen. Structurele toevoegingen aan woningen, garages, schuren en dekken kunnen allemaal onderhevig zijn aan deze tegenslagregels. Nogmaals, uw plaatselijke bouwinspectiekantoor kan u laten weten welke tegenvallerregels van kracht zijn.

Afwijkingen zijn mogelijk

Hoewel erfdienstbaarheden zelden worden opgeheven, zijn overtredingen van tegenslag en sommige andere bestemmingsplannen soms toegestaan via het juridische proces van het aanvragen en ontvangen van een afwijking. Een afwijking is een officieel goedgekeurde uitzondering op bestemmingsplannen. Meestal worden afwijkingen gevraagd wanneer een huiseigenaar op zijn of haar perceel een groter huis wil bouwen dan is toegestaan op grond van bestemmingsplannen. Door een afwijking aan te vragen, kan de huiseigenaar toestemming krijgen om dat grotere huis te bouwen of om een kamer toe te voegen die in strijd is met de tegenvallerregels. Het vergunningsbureau kan met buren overleggen wanneer een afwijking wordt gevraagd, en hun goedkeuring kan de sleutel zijn om de afwijking te verkrijgen.

Plannen voor het bouwen van bestanden worden mogelijk niet goedgekeurd

U denkt misschien dat elk huisplan of blauwdruk die is gepubliceerd of gemaakt door een architect, of elk gepubliceerd bouwplan voor een schuur of garage, automatisch voldoende is om een vergunning te krijgen. Plannen voor het bouwen van voorraden zijn er in overvloed op internet. Huiseigenaren kunnen, in plaats van 1120€ door een architect op maat gemaakte plannen uit te geven, kant-en-klare plannen kopen voor slechts 370€ tot 450€ voor een huis met twee slaapkamers, twee badkamers en een garage.

Maar uw plaatselijke bouwvergunningskantoor keurt deze plannen mogelijk niet goed. Ook al zijn de internetplannen mogelijk gemaakt door een architect, uw kantoor vereist mogelijk dat de plannen worden gemaakt door een architect met een vergunning binnen uw land.

Ccrs kan beperkingen toevoegen

Andere mogelijke problemen bij het aanvragen van een vergunning zijn de voorwaarden, convenanten en beperkingen (CCR's) die vaak worden aangetroffen in geplande gemeenschappen, onderverdelingen of geplande eenheidontwikkelingen (PUD's). CCR's fungeren als een soort "schaduwzoneringsverordening" -verordeningen binnen verordeningen. Deze beperkingen komen bovenop uw gemeentelijke verordeningen en u zult ze moeten naleven om te voorkomen dat u uw contractuele afspraak met de buurtvereniging schendt.

Inspecties zijn verplicht

De inspectie is een integraal onderdeel van het algehele vergunningsproces en u of uw aannemer mogen deze stap in geen geval negeren. Bij sommige projecten zullen er zelfs twee inspecties plaatsvinden: één in de "ruw-in" -fase en één eindinspectie. Dit is niet iets om bang voor te zijn, aangezien de inspecteur er is om er zeker van te zijn dat het werk veilig is uitgevoerd. Het is vaak een heel kort, plichtmatig bezoek. Als een inspecteur al bekend is met het werk van een aannemer, is de keuring soms niet meer dan een voorbijrijdende blik. Inspecteurs zijn misschien wat ijveriger met de inspectie als het werk is gedaan door een huiseigenaar, maar het is nog steeds een heel routinematig proces.

Het niet nakomen van een inspectie is geen catastrofe

De belangrijkste reden waarom sommige huiseigenaren geen bouwvergunning aanvragen, is dat ze bang zijn voor het niet slagen voor een inspectie. Maar dit maakt niet uit. U krijgt alle gelegenheid om gemelde problemen te corrigeren. De inspecteur komt terug voor een tweede inspectie (of zelfs een derde of vierde, indien nodig) en ondertekent (of "sluit") de vergunning zodra het werk naar zijn of haar tevredenheid is uitgevoerd.

Het negeren van het vergunningsproces is ernstig

Het kan erg verleidelijk zijn om het vergunningsproces te negeren en het werk dat je doet te verbergen, vooral als het binnenshuis is waar je kunt werken zonder dat iemand het ziet. En hoewel u hiermee misschien rondkomt, is het even waarschijnlijk dat dergelijke snelkoppelingen u uiteindelijk veel zullen kosten. Als blijkt dat u werkzaamheden heeft verricht zonder de vereiste vergunning, kunt u tegen sterk hogere kosten achteraf gedwongen worden een vergunning aan te vragen. En misschien moet u zelfs muren of plafonds uitbreken om het werk te laten inspecteren. Als je fouten hebt gemaakt, word je gedwongen de hele klus te slopen en opnieuw te beginnen.

De verzekeringsdekking van uw huiseigenaar kan ook worden beïnvloed. Als u bijvoorbeeld een overstroming of brand heeft vanwege slecht sanitair of elektriciteitswerk, heeft uw verzekeringspolis een reden om de dekking te weigeren als het werk buiten de vergunning is uitgevoerd.