Grondbeginselen van het bouwrecht voor huiseigenaren

Omheiningen zijn essentieel om de privacy in uw achtertuin te beschermen, huisdieren veilig binnen te houden en eigendomsgrenzen te vestigen. Weinig mensen twijfelen er tegenwoordig aan dat een goede afrastering essentieel is voor een nieuw gebouwd of gerenoveerd huis. Voorbij zijn de dagen van uitgestrekte, onderling verbonden achtertuinen. Stedelijke dichtheid en wettelijke aansprakelijkheid hebben daarvoor gezorgd. Ook al wil je misschien overal en op elke hoogte een hek bouwen, de kans is groot dat je dit in jouw omgeving niet kunt doen. Wetten worden uitgevaardigd om te beschermen de visuele textuur van uw omgeving en om buren met elkaar in een burenstemming te houden. Hoewel wetten, voorschriften en bestemmingsplannen met betrekking tot omheining van gebied tot gebied verschillen, zijn er een paar veelvoorkomende thema's: melding, uitgaven, plaatsing en hoogte en type omheining.

Buren op de hoogte brengen voordat een hek wordt gebouwd

Als u een hek op de eigendomslijn wilt bouwen, bent u dan wettelijk of anderszins verplicht om uw buurman op de hoogte te stellen?

Kan zijn. Traditioneel is kennisgeving niet vereist, maar de trend is dat gemeenschappen melding van buren vereisen. Een voorbeeld hiervan is de Good Neighbor Fence Law in Californië. Het vereist 30 dagen van tevoren schriftelijke kennisgeving, samen met details over het voorgestelde gebouw, onderhoudskosten, tijdlijn en ontwerp. Wat je ook doet, het is altijd een goede etiquette om eerst met je buurman te praten.

Kan uw buurman een hek op de eigendomsgrens bouwen?

Je wordt op een zaterdagochtend wakker van het geraas van aardboormachines op gas die precies op je eigendomslijn gaten boren voor een nieuwe afrastering. Kan je buurman dit doen?

Vanuit het standpunt van informele burenrelaties is het antwoord altijd nee. Als die buurman dit van tevoren met u kan bespreken, kan hij dit altijd het beste doen. Puur juridisch gezien kan de buurman in de meeste gevallen dat hek bouwen en zelfs je vragen om 50 procent van de kosten van het hek te betalen. Hun plotselinge omheiningsproject hangt misschien meer af van de kwestie van kennisgeving dan iets anders. Als u in een rechtsgebied woont waar de buurman u moet dienen voordat u aan het hekwerkproject begint, dan kan die buurman inderdaad niet bouwen en blijft hij toch binnen de wetten van uw regio.

Als de buurman het hek bouwt met de uitdrukkelijke bedoeling om je kwaadaardig te maken, je te irriteren of lastig te vallen, kan dit zijn wat vaak een hekel wordt genoemd. Uw plaatselijke statuten kunnen een rechtbank toestaan de bouw van een hekel te stoppen.

Bouwkosten voor het hek delen met buren

Als u van plan bent een omheining op een eigendomslijn te bouwen en voor de omheining wilt betalen, hoeft u geen vergoeding te vragen aan uw buurman. Tegelijkertijd geeft het dragen van de kosten van het bouwen van een hek geen recht op speciale privileges ten opzichte van de verlangens van je buurman.

Als uw buurman het hekwerkproject initieert, moet u dan de helft van de kosten betalen? Waarschijnlijk wel. Lokale hekwerkwetten gaan ervan uit dat erfafscheidingen ten goede komen aan beide huiseigenaren en dat beide eigenaren dus voor het hek moeten betalen. Hetzelfde geldt voor onderhoud en reparatie van afrasteringen.

De wet van de staat Washington (Wash. Rev. Code Ann. § 16,60.020) stelt bijvoorbeeld dat "[de buurman] de eigenaar van een dergelijk hek dat al is opgericht de helft van de waarde moet betalen... zoals dient voor een scheidingsafrastering tussen hen." Met andere woorden, beide landeigenaren moeten de kosten van een scheidingsafscheiding gelijk delen

In veel gebieden dateert de wet op omheiningen op staatsniveau eeuwen terug en behandelt deze voornamelijk kwesties van grazende dieren. Afgezien van het algemene edict dat de afrasteringskosten moeten worden gedeeld, worden de details opengelaten.

Tenzij staatswetten zoals de Californische of lokale verordeningen die details versterken, wordt de zaak overgelaten aan de twee eigenaren van onroerend goed. Mocht dat niet lukken, dan is de enige mogelijkheid de rechtbank.

Een landonderzoek krijgen voordat u een hek bouwt

Aangezien scheidingswanden scheidingen tussen eigendommen markeren, lijkt het logisch om aan te nemen dat een onderzoek vereist is voordat een hek wordt gebouwd.

Dit is eigenlijk niet het geval. Op de meeste plaatsen hoeft u de eigendomslijn in kwestie niet te onderzoeken voordat u het hek bouwt, hoewel u dit misschien toch wilt doen. Het is duur om een echte eigendomslijnonderzoek te bestellen, maar dit is de enige manier om zeker te weten waar eigendomsregels vallen.

Een buurman dwingen een lelijke omheining weg te halen

Twee soorten hekken worden door de meeste steden niet toegestaan: prikkeldraad en geëlektrificeerde hekken. Buiten dat, mag je buurman die ketting, vinyl of betonnen blokmuur bouwen.

Als u in een buurt woont die wordt beheerd door een vereniging van huiseigenaren (HOA), zijn alle weddenschappen uitgeschakeld. De VvE sluit mogelijk niet alleen hekken uit, maar vereist bepaalde soorten, zoals natuurlijk cederhout met een bepaalde vlek.

Heesters planten om hekbeperkingen te omzeilen

Misschien heb je echt behoefte aan een hekwerk dat hoger is dan normaal: verkeerslawaai, een aangrenzend industriegebied of gebouwen met meerdere verdiepingen. Kun je struiken planten in plaats van een hek en die struiken superhoog laten groeien?

Waarschijnlijk niet. Verstandig in dergelijke ontduiking, nemen lokale wetgevers vaak vegetatie op als een vorm van omheining. Omdat het echter moeilijk is om het loof op precies 6 meter of minder te houden, kunnen wetten voor natuurlijke afrasteringen zorgen voor een hogere top.

Hekhoogte regels

Vaak is 6 meter de maximale hoogte overal op het terrein, met uitzondering van:

• Binnen 15 meter van een straatlijn of straatrand
• In de voortuin
• Wanneer de zichtafstanden beperkt zijn

In het geval van bovenstaande uitzonderingen mag de afrastering niet hoger zijn dan 3,5 à 4 meter.

Een hek bouwen op een erfdienstbaarheid

In de meeste gevallen kunt u een omheining bouwen op een erfdienstbaarheid die door uw eigendom loopt. Het dominante landgoed (bijvoorbeeld het nutsbedrijf) moet echter mogelijk het gedeelte van het hek dat over de erfdienstbaarheid loopt, verwijderen voor een bepaalde activiteit, zoals het repareren van de hoofdriool. Ze mogen dit doen.

Een hek installeren net binnen een eigendomslijn

In de meeste gevallen is een afrastering op uw eigen terrein die dicht bij de grenslijn ligt nog onderhevig aan afrasteringwetten. De meeste rechtbanken zullen erkennen dat u de wet overtreedt als u een hek van 20 meter hoog bouwt op slechts enkele centimeters (of zelfs een paar voet) van de grenslijn.

Bedenk ook dat als u de grenslijnafrastering verlaat, uw buurman uiteindelijk na een aanzienlijke periode legaal die dunne strook land kan verkrijgen door ongunstig bezit.

Een hekwerk melden dat niet aan de code voldoet

Buren en voorbijgangers letten vaak scherp op hekken. Lokale plannings- en vergunningsafdelingen krijgen dagelijks anonieme klachten over hekken. Steden zullen meestal niets merken of er iets aan doen totdat er een klacht is ontvangen.

Als u een overtreding begaat, zal de gemeente doorgaans een schriftelijke kennisgeving van niet-naleving afgeven, samen met de eis dat het hek moet worden neergelaten of teruggezet. U heeft hiervoor een bepaalde tijd (vaak ongeveer 30 dagen).

Disclaimer

Elke staat, stad en provincie is anders, wat betekent dat wetten anders zijn. Hierboven vindt u de basisprincipes die u op de meeste gebieden zou verwachten. Om te bepalen of deze wetten op u van toepassing zijn, begint u op stads- of provincieniveau met de afdeling planning en vergunningen.